この記事で分かること
- 家賃保証があっても安心できない理由
- サブリースや家賃保証の注意点
- 私が実際に経験した出来事
- 大家が本当に見るべきポイント
不動産投資を始めると、
「家賃保証が付いているから安心」
「サブリース契約だから空室リスクは少ない」
と考える方も多いのではないでしょうか。
しかし、大家歴10年以上の私が実際に経験した中で感じたのは、
家賃保証があるからといって将来の安定が約束されるわけではないということです。
この記事では、私自身の体験談をもとに、家賃保証やサブリースの注意点、購入前に確認したいポイントを解説します。
家賃保証があれば安心だと思っていた
4棟目の物件を購入した時、
私は初めて家賃保証付きの物件を購入しました。
当時は、
「保証があるなら空室になっても安心だ」
と思っていました。
さらに複数の部屋が社宅として借り上げられていたため、
安定した経営ができると考えていました。
しかし実際には、
保証や借り上げがあるからといって、
将来まで安定が約束されているわけではありませんでした。
実際に起きたこと
購入後しばらくして、
借り上げをしていた会社が閉店しました。
当然ながら社宅契約も終了です。
もし保証や社宅契約だけを信じて購入していたら、
大きな不安を抱えることになっていたと思います。
幸い管理会社さんが一般募集へ切り替えてくださり、
大きな混乱にはなりませんでした。
しかしこの経験から、
家賃保証は永遠に続くものではないと学びました。
家賃保証の落とし穴
保証条件が変更されることがある
家賃保証契約は、
将来的に条件変更されることがあります。
家賃の減額や保証内容の変更が行われるケースもあります。
保証会社や借り上げ会社も絶対ではない
会社自体の経営状況によっては、
契約継続が難しくなる場合があります。
保証してくれる会社にもリスクがあります。
保証があるから高値で売られることもある
保証付き物件は、
初心者にも売りやすいため、
価格が高めに設定されることがあります。
利回りや保証だけを見るのではなく、
物件そのものの価値を確認することが大切です。
今なら何を確認するか
現在物件を購入するなら、
私は次の点を重視します。
家賃保証がなくても成立するか
保証が終了した後でも、
一般募集で入居が決まる立地かどうかを確認します。
周辺需要はあるか
企業・学校・病院など、
継続的な賃貸需要を確認します。
管理会社の客付け力はどうか
保証終了後に重要になるのは、
管理会社の募集力です。
私が学んだこと
家賃保証は安心材料にはなります。
しかし、
保証があるから大丈夫と考えるのは危険です。
最終的にリスクを負うのは大家自身です。
保証だけではなく、
立地・需要・管理体制まで含めて判断することが、
長く安定した不動産経営につながると感じています。
まとめ
家賃保証付き物件は魅力的に見えます。
しかし、
保証は永遠ではありません。
購入前には、
- 保証終了後も運営できるか
- 周辺需要はあるか
- 管理会社の募集力はあるか
を確認することが大切です。
私は大家業10年の経験から、
「家賃保証より物件そのものの価値を見ること」
が重要だと学びました。
