家を売ると「売却代金がそのまま手元に入る」と思っている方も多いかもしれません。

しかし実際には、住宅ローンの完済や仲介手数料、司法書士費用など、さまざまな支払いがあります。

私は2回の戸建売却と1回のアパート売却を経験しました。

実際に売却代金を何に使ったのか、そして意外と見落としやすい税金についても、実体験をもとにご紹介します。

この記事で分かること

• 売却代金から支払うもの
• 手元に残るお金の考え方
• 私が実際に支払った費用
• 売却前に確認しておきたいポイント

売却代金から支払ったもの

私が売却代金から実際に支払ったものは次のとおりです。

• 住宅ローン完済
• 仲介手数料
• 司法書士費用
• 固定資産税の日割り精算
• 引越し費用
• 売却後に発生した税金

また、火災保険は契約期間が残っていたため、一部が返金されました。

私が実際に経験した3つのケース

1回目（戸建・現金購入）

買主様は現金購入だったため、とてもスムーズに進みました。

銀行へ立ち会うこともなく、買主様ともお会いしていません。

売却代金が入金された後、住宅ローンが完済され、残った金額が手元に残りました。

ただし、この時も「手元に残ったお金を全部使っていい」というわけではありません。

売却後に税金が発生する可能性もあるため、ある程度は残しておくことが大切です。

2回目（戸建・住宅ローン利用）

2回目は住宅ローンを利用した買主様でした。

決済日に銀行で売却代金の入金を確認し、その後住宅ローンが完済されました。

今回は売却後にプラスのお金が残ったため、その中から引越し費用を支払いました。

住宅ローンを返済した後に、ようやく「自由に使えるお金」が確定したという印象です。

3回目（アパート売却）

アパート売却では金額が大きかったため、お金の流れも少し複雑でした。

私が支払ったものは、

• アパートローン完済
• 仲介手数料
• 管理費の日割り精算
• 火災保険の精算

などです。

管理会社へ前払いしていた管理費は日割り計算され、一部が戻ってきました。

火災保険も契約期間が残っていたため、一部返金がありました。

私が勘違いしていた税金のこと

私は最初、

「住宅ローンを返済した後に残ったお金」に税金がかかる

と思っていました。

しかし実際は違いました。

税金はローン残高ではなく、

• 不動産の取得価格
• 減価償却
• 帳簿価格

などをもとに計算されます。

例えば、

「4,000万円で売れて、住宅ローンが3,800万円残っていたから利益は200万円」

という計算ではありません。

私もアパート売却後、税理士さんに計算していただいた結果、約130万円の税金を支払いました。

売却代金がそのまま手元に残るわけではないことを実感し、事前に税理士さんへ相談して本当に良かったと思っています。

売主が確認しておくこと

決済日までに確認しておきたいものはこちらです。

• 住宅ローン残高
• 仲介手数料
• 司法書士費用
• 固定資産税精算
• 売却後に発生する税金
• 不動産会社・司法書士の振込先

住宅ローンは銀行が決済日に自動で完済手続きを行うため、自分で振り込む必要はありません。

私ならこうする

私は今なら、売却前に一覧表を作ります。

例えば、

• 売却価格
• ローン残高
• 仲介手数料
• 司法書士費用
• 引越し費用
• 税金

を書き出しておけば、

「最終的に手元へいくら残るのか」

が分かりやすくなります。

また、値下げ交渉があった場合も、どこまでなら対応できるか判断しやすくなります。

今ならこう考える

売却代金は「入金された金額」ではなく、

すべての支払いが終わった後に残る金額

を見ることが大切だと感じています。

住宅ローンだけでなく、税金や引越し費用まで考えておくことで、安心して住み替えを進められます。

よくある質問

Q. 売却代金は全部受け取れますか？

住宅ローンが完済している場合でも、

• 仲介手数料
• 司法書士費用
• 引越し費用
• 新居の初期費用
• 売却後の税金

などが発生する場合があります。

そのため、売却代金がそのまま自由に使えるとは限りません。

Q. 仲介手数料はいつ支払いましたか？

私の場合は決済日に支払いました。

一方で、司法書士費用は事前に振り込みました。

決済日当日の振込先を減らしておくことで、当日の手続きをスムーズに進めることができました。

Q. 売却代金より住宅ローンが多い場合はどうなりますか？

住宅ローンの残高が売却代金を上回る場合は、不足分を自己資金で用意する必要があります。

決済日に銀行口座から引き落とされるため、事前に不足額を入金しておかないと手続きが進められません。

不安な場合は、決済日より前に金融機関や不動産会社へ確認しておきましょう。

まとめ

家を売ったお金は、すべて自由に使えるわけではありません。

私も2回の戸建売却と1回のアパート売却を経験し、

• 住宅ローン完済
• 仲介手数料
• 司法書士費用
• 固定資産税精算
• 引越し費用
• 売却後の税金

など、さまざまな支払いがあることを実感しました。

特にアパート売却では、ローン残高ではなく帳簿価格などを基に税金が計算され、約130万円の税金が発生しました。

売却価格だけを見るのではなく、「最終的に手元へいくら残るのか」を事前に把握しておくことで、安心して住み替えを進められると思います。