不動産投資では数字や利回りが注目されがちです。
しかし実際に大家業を続けて感じるのは、最初に感じた違和感を無視しないことの大切さです。
私自身、4棟目として8,700万円のアパートを購入しました。
当時は収支を増やしたい気持ちが強く、多少の不安を抱えながらも購入を決断しました。
しかし結果として、その物件は数多くの問題を抱えることになりました。
今回は大家10年の経験の中でも特に印象に残っている「違和感を無視してはいけない」という教訓についてお話しします。
収支を増やしたくて購入した8700万円物件
それまで購入していた物件は3,500万円前後でした。
しかし当時は、
- 月々のキャッシュフローを増やしたい
- もっと規模を拡大したい
- 大きな物件を所有したい
という気持ちが強くなっていました。
そんな時に紹介されたのが、
- テナント1戸
- 1K10戸
という構成の8,700万円の物件でした。
最初に価格を聞いた時は正直、
「少し高いな」
という印象を持っていました。
それでも、
「良い物件はすぐに売れてしまう」
「規模を拡大しなければ収入は増えない」
と思い購入を決断しました。
購入当初は順調に見えた
購入後しばらくは大きな問題もありませんでした。
約2年間の家賃保証もあり、
収支は安定していました。
当時は、
「思い切って購入して良かった」
と感じていたと思います。
しかし安定しているように見えた状況は長く続きませんでした。
家賃保証終了後に次々と問題が発生
家賃保証終了後、
様々な問題が表面化しました。
まず発覚したのが家賃管理のトラブルです。
管理会社から家賃が振り込まれていないことを確認すると、
前オーナーへ送金されていたことが判明しました。
さらに、
- 借り上げ契約の終了
- 一般賃貸への切り替え
- テナント会社の倒産
- 半年以上の賃料停止
などが続きました。
そして追い打ちをかけるように、
管理会社の社長交代後に宅建業法違反や財務問題も発覚しました。
結果として管理会社を変更することになりました。
最初の違和感は間違っていなかった
今振り返ると、
購入前に感じていた違和感は間違っていなかったと思います。
もちろん未来を完全に予測することはできません。
しかし、
- 高いと感じた価格
- 管理体制への不安
- テナント依存の収益構造
など、
気になっていた点はいくつもありました。
当時は収支を増やしたい気持ちが強く、
その違和感を見ないようにしていた部分もあったと思います。
不動産投資は感情が判断を鈍らせる
不動産投資では、
「早く買わないと他の人に取られる」
という焦りが生まれることがあります。
また、
「ここで買えば収入が増える」
という期待もあります。
しかし感情が強くなると、
本来見えていたリスクが見えなくなることがあります。
特に購入前に感じた違和感は、
後になって現実になることも少なくありません。
今ならどう考えるか
今の自分なら、
収益性だけでは判断しません。
購入前には、
- 管理会社の評判
- 管理体制
- テナントの状況
- 契約内容
- 出口戦略
まで確認します。
また、
「急がないと無くなります」
と言われても焦らないと思います。
不動産会社に急かされても、
最終的な責任を負うのは自分自身だからです。
さらに現在であれば、
不動産だけでなく、
- 新NISA
- 高配当株
- インデックス投資
なども比較対象として考えます。
まとめ｜違和感を無視した代償は大きい
不動産投資で最も大切なのは、
自分自身が納得して購入することです。
数字が良くても、
誰かに勧められても、
違和感が残るなら立ち止まる勇気が必要です。
私自身、この物件から多くのことを学びました。
だからこそ今は、
「最初の違和感を無視しない」
ことを大切にしています。
不動産投資では、
最初の違和感が未来からのサインになっていることもあるのです。
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