不動産投資では収支表や利回りを見ながら購入判断をすることが多いと思います。
しかし大家業を続ける中で感じるのは、数字だけで物件を判断する危険性です。
私自身、家賃保証付きで安定しているように見えた物件を購入しました。
ところが購入後に様々な問題が発覚し、数字だけでは見えないリスクがあることを学びました。
今回は大家10年の経験から、「見えている数字を信じ過ぎない」という教訓についてお話しします。
家賃保証付きで安定して見えた物件
4棟目として購入した物件は、
- 10部屋すべて借り上げ
- 家賃保証付き
- テナント長期入居中
という状態でした。
収支表を見る限り、
非常に安定した物件に見えました。
毎月の返済も問題なく、
将来的なキャッシュフローも期待できる内容でした。
当時の私は、
「これなら安心して運営できる」
と考えていました。
数字の裏側は見えていなかった
しかし実際には、
数字だけでは見えない部分が存在していました。
後になって判明したのは、
家賃が管理会社ではなく前の社長の口座へ入金されていたことです。
購入時には全く把握していませんでした。
当然ながら収支表にはそのような情報は載っていません。
数字は正しく見えていても、
管理体制や契約内容に問題があれば状況は大きく変わります。
家賃保証は永遠ではない
購入当初は家賃保証がありました。
しかし保証期間には終わりがあります。
保証終了後、
収支状況は大きく変化しました。
さらに、
- テナントの自己破産
- 借り上げ契約終了
- 一般募集への切り替え
などが重なりました。
購入時には安定して見えていた収益も、
前提条件が変われば簡単に崩れることを経験しました。
購入前に確認するべきだったこと
今振り返ると、
もっと確認すべきことがありました。
例えば、
- 家賃の入金先
- 借り上げ契約の内容
- 家賃保証の期間
- 保証終了後の見込み
- 保証会社の利用状況
などです。
当時は収支表ばかり見ていましたが、
本当に重要なのは数字の裏側でした。
不動産会社は全て説明してくれるとは限らない
不動産会社は売買のプロです。
しかし購入後の責任を負うのは大家です。
こちらから質問しなければ、
説明されないこともあります。
だからこそ、
分からないことをそのままにして契約しないことが大切です。
「大丈夫です」
と言われても、
自分で納得できるまで確認する必要があります。
今ならこう考える
今の自分なら、
収支表だけで判断しません。
利回りや家賃収入だけでなく、
- 契約内容
- 管理体制
- 入金ルート
- 保証内容
まで確認します。
数字は大切です。
しかし数字だけでは見えないリスクもあります。
だからこそ、
数字と現場の両方を見ることが大切だと思っています。
まとめ｜数字の裏側まで確認しよう
不動産投資では数字を見ることは大切です。
しかし数字だけを信じるのは危険です。
家賃保証や借り上げ契約も、
内容を理解して初めて意味があります。
購入後に後悔しないためにも、
収支表だけではなく、
その数字がどのように成り立っているのかを確認することが大切だと思います。
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