はじめに
不動産投資では、立地や利回り、築年数ばかりに目が向きがちです。
私自身も大家になった頃は、物件の収益性ばかりを見ていました。
しかし実際に購入してみると、物件そのものよりも管理状況に苦労することがあります。
今回は、大家歴10年の経験から学んだ「管理会社も物件の一部」という考え方についてお話しします。
物件だけ見て購入しようとしていた
物件を探していると、
- 利回り
- 満室時収入
- 築年数
- 立地
などが気になります。
私も購入当時は数字ばかり見ていました。
また、
「良い物件はすぐになくなる」
という言葉に焦りを感じていた時期もあります。
しかし今振り返ると、それだけでは見えていない部分がたくさんありました。
購入後に見えてきた管理上の問題
購入した物件では、管理会社の対応に驚くことがありました。
これまで管理会社が4回変わった物件もあり、
担当者ごとに説明内容が異なることもありました。
また購入時には確認できていなかった部屋の状態もありました。
実際には、
- 長期間リフォームされていない部屋
- 原状回復が不十分な部屋
- 管理が行き届いていない共用部
なども存在していました。
さらにペット不可物件にもかかわらず、
ペット飼育が発覚したこともあります。
退去後の部屋には大量の毛が残っており、
管理の重要性を改めて感じました。
管理状態の悪い物件は後から費用がかかる
管理が行き届いていない物件は、
購入後に様々な費用が発生します。
例えば、
- リフォーム費用
- 原状回復費用
- 空室対策費用
- 清掃費用
- 設備交換費用
などです。
購入時には見えなかった問題が、
後になって少しずつ表面化してきます。
結果として、
「安く買えたと思った物件が高くつく」
こともあります。
営業担当者との信頼関係も大切
私たち夫婦が購入した4棟は、
すべて同じ営業担当者から購入しました。
もちろん物件そのものを見ることは重要です。
しかし初心者だった私たちにとって、
融資や物件情報を教えてくれる担当者の存在は非常に大きなものでした。
不動産業界は担当者の入れ替わりも多く、
長く付き合える担当者との出会いは貴重だと感じています。
購入前に確認したいポイント
今なら購入前に以下を確認します。
- SUUMOやアットホームの募集履歴
- 部屋の写真
- リフォーム履歴
- Googleマップの過去画像
- 共用部の管理状況
- 雑草や残置物の有無
- 管理会社の評判
物件だけではなく、
「どのように管理されてきた物件なのか」
を見ることが大切です。
今ならこう考える
今なら、
利回りだけで判断することはありません。
また、
「良い物件はすぐなくなる」
という言葉にも焦らされません。
本当に条件の良い物件が一般のサラリーマン大家に回ってくることは多くありません。
だからこそ、
納得できるまで調べることを優先します。
焦って購入するよりも、
後悔しない購入を選びたいと思います。
まとめ｜管理会社も物件の一部として考えよう
不動産投資では建物だけを購入するわけではありません。
管理会社や担当者、
これまでの管理状況も含めて購入することになります。
どんなに利回りが高くても、
管理状態が悪ければ購入後に苦労する可能性があります。
だからこそ購入前には、
数字だけでなく管理状態まで確認することが大切です。
私自身、多くの失敗や経験を通して、
「管理会社も物件の一部」
だと考えるようになりました。
