はじめに
不動産投資というと、
「毎月家賃が入る」
「不労所得が得られる」
そんなイメージを持つ方も多いかもしれません。
私自身も購入前は家賃収入や利回りばかりに目が向いていました。
しかし実際に大家業を始めてみると、想像以上に修繕との付き合いが長いことを知りました。
今回は大家10年の経験から学んだ修繕費の現実についてお話しします。
家賃収入はそのまま利益ではない
購入前は、
「毎月これだけ家賃が入る」
「ローンを払ってもお金が残る」
と収支計算ばかりしていました。
しかし実際には、
- 固定資産税
- 修繕費
- 原状回復費
- 設備交換費
など多くの支出があります。
不動産投資は購入して終わりではなく、建物を維持し続ける経営だと感じています。
一番印象に残った450万円の階段見積
最も印象に残っている修繕は外階段です。
私の物件は海から約1kmの場所にあり、塩害の影響なのか年々サビが進行していました。
業者へ相談したところ、
なんと約450万円の見積が提示されました。
もちろん業者さんが高く請求したいわけではありません。
安全性を考えると階段交換が最善という判断だったのだと思います。
しかし大家としては簡単に決断できる金額ではありませんでした。
階段修繕では最終的に複数社へ相見積もりを依頼しました。
→ 「大家は相見積を面倒がるな」
退去のたびに発生する修繕費
修繕は大規模修繕だけではありません。
入居者が退去するたびに、
- クロス張り替え
- エアコン交換
- シャワートイレ設置
- モニター付きインターホン設置
- 水栓交換
などが発生します。
内容によっては一部屋で40万円以上かかることもあります。
空室が複数続けば大きな出費になります。
建物は毎日少しずつ古くなる
建物は購入した瞬間から劣化が始まります。
何もしなくても、
- 給湯器
- エアコン
- 外壁
- 屋根
- 階段
などは年数とともに傷んでいきます。
大家業では、その維持費を誰かが負担してくれるわけではありません。
最終的にはオーナー自身が対応する必要があります。
今ならこう考える
今の私なら、
家賃収入よりも
「将来どんな修繕が必要になるか」
を重視します。
また、
- 利回り
- 固定資産税
- 修繕履歴
- 設備の年式
なども確認します。
購入時の数字だけでは見えない部分がたくさんあるからです。
修繕は費用だけでなく業者選びも重要です。
→ 「大家は安い業者が得だと思うな」
まとめ｜大家業は建物を維持する経営
不動産投資は家賃収入を得るだけの仕組みではありません。
建物を安全に維持し、
入居者様に快適に住んでいただくための経営です。
購入前は利回りに目が行きがちですが、
実際には修繕費との長い付き合いが待っています。
だからこそ、購入時には収支だけでなく将来の修繕費も含めて考えることが大切だと思います。
