修繕費は安ければ良いわけではない
アパート経営をしていると、修繕費はできるだけ安く抑えたいと考える方が多いと思います。
私自身も大家になった頃は同じ考えでした。
まだ使える設備ならそのままでも良いのではないか。
修繕費は安いに越したことはない。
そう思っていたのです。
しかし10年以上大家業を続ける中で、修繕は単純に安ければ良いというものではないと感じるようになりました。
今回は大家歴10年の経験から、「安く直す」と「ちゃんと直す」の間で悩み続けた経験をお話しします。
大家になると修繕費との戦いが始まる
アパート経営では様々な修繕が発生します。
例えば、
- キッチンの水栓交換
- 洗面台の水栓交換
- LED照明への交換
- モニター付きインターホンの設置
- 給湯器交換
- 外壁修繕
- 雨漏り修理
などがあります。
どれも決して安い金額ではありません。
そのため大家になった当初は、できるだけお金をかけない方法ばかり考えていました。
設備改善が入居者満足につながることもある
実際に大家業を続けてみると、設備改善が入居者様の満足度向上につながることがありました。
特に印象に残っているのはモニター付きインターホンです。
女性の入居希望者様から、
「モニター付きインターホンがあるから安心できる」
と言われたこともありました。
またLED照明への交換も効果を感じています。
室内写真が明るく見えやすくなり、内見時の印象改善にもつながりました。
さらにキッチンや洗面所のレバー式水栓への交換も、日常の使いやすさ向上につながっています。
修繕費は単なる出費ではなく、入居者満足度を高める投資になることもあると感じています。
雨漏り修繕では大きな決断を迫られた
一方で高額修繕になると判断は簡単ではありません。
以前テナント部分で雨漏りが発生したことがありました。
原因は外壁コーキングの劣化ではないかと言われましたが、実際に工事をしてみなければ確実な原因は分かりませんでした。
結果として北面の補修工事で約100万円。
工事が終わるまでは、
「本当に直るのだろうか」
という不安が続きました。
無事に雨漏りは止まりましたが、高額修繕の難しさを痛感した出来事でした。
同じ修繕でも見積額が大きく違うことがある
特に驚いたのは塩害による外階段修繕です。
ある業者さんからは、
「安全のため階段を全て交換した方が良い」
と言われました。
見積金額は約450万円でした。
一方で別の業者さんは、
「補修対応でも十分可能です」
という見解でした。
同じ建物でも業者さんによって判断は異なります。
だからこそ相見積もりの重要性を強く感じました。
修繕内容と費用を比較しながら、本当に必要な工事なのかを考えることが大切だと思っています。
今なら費用対効果を考えて判断する
現在は修繕費を単なる出費とは考えていません。
入居者満足度向上につながる設備改善は積極的に検討しています。
一方で高額修繕については、
- 本当に必要な工事か
- 費用対効果はあるか
- 他の方法はないか
- 相見積もりは取ったか
を確認してから判断するようになりました。
感覚だけで決めるのではなく、数字と現場の両方を見るようになったのです。
まとめ｜安さだけでも高額工事だけでも失敗する
修繕費は安く済ませたいものです。
しかし安さだけを優先すると、後から後悔することもあります。
逆に必要以上にお金をかければ、経営を圧迫してしまいます。
大切なのは、
- 本当に必要な修繕か
- 入居者満足度につながるか
- 費用対効果はあるか
- 相見積もりを取ったか
を考えることです。
私自身、今でも「安く直す」と「ちゃんと直す」の間で悩むことがあります。
しかしその悩みこそが、大家として物件を守るために必要な判断なのだと思っています。
関連リンク
