現場には数字だけでは分からない情報がある
不動産投資では、利回りや空室率、家賃収入など数字で判断する場面が多くあります。
しかし実際に大家業を続けて感じるのは、困った時ほど現場に答えがあるということです。
私自身、遠方のアパートを所有しているため、購入当初は「管理会社さんに任せておけば大丈夫だろう」と考えていました。
ところが10年以上大家業を続ける中で、現地へ足を運ぶことの大切さを何度も実感することになりました。
今回は、現場に行くことで見えてきたことについてお話します。
空室が続いた時に現地へ向かった
ある時、所有物件の空室が目立つようになりました。
レントロールを見ても思うように入居が決まらず、不安な日々が続いていました。
当時は、
- 募集条件に問題があるのか
- 家賃設定が高いのか
- 設備が古いのか
様々なことを考えていました。
しかし考えているだけでは状況は変わりません。
そこで高速道路を利用して約3時間半かけて現地へ向かい、管理会社の担当者さんと直接会うことにしました。
物件の状況を聞きながら世間話も交え、帰りの車の中で夫婦で話したことを今でも覚えています。
「自分たちでも何かできることをやろう」
そう考えるようになりました。
DIYで空室対策に取り組んだ
その後、夫婦でDIYを始めました。
梅雨明けから真夏にかけて、
- フローリング塗装
- 壁紙塗装
- 室内清掃
などを行いました。
朝4時半に出発し、ホームセンターで材料を購入して現地へ向かう生活です。
正直なところ、とても大変でした。
暑さとの戦いでもありましたし、素人DIYなので失敗もありました。
それでも10回以上通ったと思います。
DIYの効果がどれほどあったのかは分かりません。
しかし管理会社さんとのコミュニケーションが増えたことや、自分たち自身が物件に向き合う姿勢が変わったことは大きかったと思います。
結果として、その物件は9割程度の稼働率から満室近くまで回復しました。
現地でしか分からないこともある
現地調査の重要性を感じたのは購入前も同じでした。
以前、大手工場がある地域のアパートを検討したことがあります。
資料を見る限りでは悪くない物件でした。
ところが実際に現地へ行くと、周辺のアパートやマンションに空室が目立っていました。
後で調べると、その地域では大きな工場が閉鎖され、多くの転勤や退職が発生していたのです。
地元では有名な話でも、遠方に住んでいると知らないことがあります。
もし現地確認をしていなければ、その物件を購入していたかもしれません。
不動産投資では、数字だけでは見えない地域の変化が存在することを学びました。
現場には空気感がある
現地へ行くと、
- 街の雰囲気
- 建物の管理状態
- 周辺施設の状況
- 入居者層
- 人通り
など、数字では分からない情報が見えてきます。
またDIY作業中には、入居者様から飲み物を差し入れていただいたこともありました。
そうした出来事からも、物件には人が暮らしているという当たり前のことを改めて実感しました。
今ならまず現地へ行く
現在は空室が増えた時も、購入を検討する時も、できる限り現地へ行くようにしています。
もちろん遠方物件では簡単ではありません。
交通費も時間もかかります。
それでも現地で得られる情報には大きな価値があります。
ネットや資料だけでは見えない部分があるからです。
まとめ｜困った時ほど現場に答えがある
不動産投資は数字の世界だと言われます。
しかし実際には現場の世界でもあります。
空室対策も物件購入も、最終的な判断材料は現地にあることが少なくありません。
困った時ほど現地へ行く。
遠回りに見えるかもしれませんが、それが結果的に最短ルートになることもあります。
私はこれからも、数字だけではなく現場を見る大家でありたいと思っています。
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