空室が続くと、
「たまたまタイミングが悪かった」
「今回は運が悪かった」
と思いたくなることがあります。
私自身も大家になった頃は、空室が続く理由を深く考えず、景気や募集時期のせいにしていたことがありました。
しかし、10年以上大家業を続けて感じるのは、長く続く空室には何らかの原因が隠れていることが多いということです。
今回は、空室を運だけで終わらせず、本当の原因を見つけるために確認したいことを、実体験からお伝えします。
空室が続くと不安になる
空室が発生すると、家賃収入は減少します。
しかし、ローンの返済や固定資産税、管理費などの支出は、空室になっても変わりません。
私も空室が出るたびに、
「このまま決まらなかったらどうしよう」
「家賃を下げた方がよいのだろうか」
と悩んできました。
不安になると、すぐに家賃を下げたり、設備を追加したくなることがあります。
しかし、その前に「なぜ決まらないのか」を確認することが大切です。
空室は運だけでは決まらない
もちろん、募集時期や景気など、大家にはコントロールできない要素もあります。
しかし、同じ地域、同じような間取りでも、早く決まる物件と長く空室になる物件があります。
長期間空室が続いている場合は、時期や運だけではなく、物件や募集方法に改善できる部分がないかを考えます。
まずは自分の物件を、入居を検討する方の立場から客観的に見ることが必要です。
空室が続く時に確認したい6つの項目
1．家賃設定
同じ地域にある、似た間取り・築年数・設備の物件と比べて、家賃が高くなっていないか確認します。
ただし、家賃は一度下げると元に戻すのが難しいため、最初から値下げだけで解決しようとしないことが大切です。
2．募集条件
敷金・礼金・保証会社・入居条件などが、周辺の競合物件より厳しくなっていないか確認します。
家賃以外の初期費用が、申し込みをためらう原因になることもあります。
3．募集写真
室内が暗く見える写真や、部屋の広さが分かりにくい写真が使われていないか確認します。
入居希望者が最初に見るのは、インターネット上の写真です。写真の印象だけで候補から外れてしまう可能性もあります。
4．設備・清掃・管理状態
設備の古さだけでなく、共用部分の汚れ、照明切れ、郵便受けやゴミ置き場の状態も確認します。
新しい設備を追加する前に、入居者が不便や不安を感じる部分を直す方が効果的なこともあります。
5．競合物件との差
周辺で募集されている物件の家賃、設備、写真、初期費用などを調べます。
競合物件と比べることで、自分の物件が選ばれにくい理由が見つかることがあります。
6．管理会社の募集活動
募集サイトへ正しく掲載されているか、写真や条件が最新になっているか確認します。
管理会社へ依頼しているだけで、十分に募集されているとは限りません。
問い合わせ件数や内覧件数についても、具体的に確認することが大切です。
問い合わせの段階から原因を考える
空室の原因を考える時は、入居までのどこで止まっているかを確認します。
- 問い合わせがない
- 問い合わせはあるが、内覧につながらない
- 内覧はあるが、申し込みにならない
- 申し込み後にキャンセルされる
問い合わせ自体がない場合は、家賃・募集条件・写真・掲載方法に原因があるかもしれません。
内覧はあるのに申し込みにならない場合は、室内や共用部分、周辺環境、ほかの物件との比較で選ばれていない可能性があります。
このように段階を分けて考えると、見直すべきところが分かりやすくなります。
管理会社や営業担当者へ具体的に聞く
大家だけで考えていると、どうしても視野が狭くなります。
実際にお客様を案内している管理会社や営業担当者へ、率直な意見を聞くことも重要です。
ただし、
「なぜ決まらないのでしょうか？」
と聞くだけではなく、
- 問い合わせは何件あったか
- 内覧は何件あったか
- 内覧した方からどのような反応があったか
- 競合として比較されている物件はどこか
- 営業担当者から見て紹介しにくい点は何か
など、具体的に確認します。
現場でお客様と接している方の意見は、改善方法を考えるうえで大きなヒントになります。
一度に全部変えず、小さな改善を続ける
空室対策は、一つの方法ですべて解決するとは限りません。
- 写真を撮り直す
- 募集条件を見直す
- 共用部分をきれいにする
- 設備の不具合を直す
- 管理会社や客付会社へ改めて相談する
など、できることを一つずつ試します。
私自身も、管理会社へ相談したり、競合物件を調べたり、募集条件や物件の状態を見直したりしてきました。
細かな改善を続けたことで、入居につながった経験もあります。
大切なのは、対策を行った後に反響が変わったかを確認することです。
大家10年で学んだこと
以前の私は、空室が続くと「運が悪かった」と考えていました。
しかし今は、まず原因を探すようにしています。
原因が分かれば、改善策を考えることができます。
反対に、原因を確認しないまま同じ募集を続ければ、空室を繰り返してしまう可能性があります。
空室が出たことだけを見るのではなく、問い合わせや内覧の状況を確認し、小さな改善を続けることが、長期的な賃貸経営につながると感じています。
まとめ
空室が続いた時は、次の順番で確認します。
- 運や時期だけの問題にしない
- 家賃・募集条件・写真・管理状態を確認する
- 競合物件と比較する
- 問い合わせや内覧の件数を確認する
- 管理会社や営業担当者へ具体的に聞く
- 小さな改善を続け、反響の変化を見る
焦って家賃を下げる前に、入居までのどこで止まっているのかを確認することが大切です。
空室を「運が悪かった」で終わらせず、改善できる部分を一つずつ探していきたいと思います。
