アパート経営を始めると、多くの大家さんが「満室経営」を目標にします。
もちろん空室が少ないことは大切です。
しかし大家歴10年以上の経験から感じるのは、満室そのものを目標にしてしまうと判断を誤ることがあるということです。
今回は「満室」と「利益」の違いについてお話しします。
満室なら安心だと思っていた
大家になったばかりの頃は、
「とにかく満室にしたい」
と考えていました。
空室が出ると焦り、
- 家賃を下げる
- フリーレントを付ける
- 条件を緩くする
などを考えるようになります。
しかし満室になっても利益が残らなければ意味がありません。
満室でも利益が減ることがある
例えば、
家賃を大きく下げて満室にした場合、
入居率は上がります。
しかし家賃収入は減ります。
また入居審査を緩くし過ぎると、
家賃滞納やトラブルのリスクも高まります。
満室という結果だけを見ていると、本当に利益が増えているのか見えなくなってしまいます。
本当に見るべきは利益
大家業は事業です。
重要なのは、
- 家賃収入
- 修繕費
- 管理費
- 空室損失
などを含めた最終的な利益です。
満室かどうかよりも、
「手元にどれだけ利益が残るか」
を確認することが大切です。
空室を受け入れる判断も必要
時には無理に埋めない方が良い場合もあります。
問題のある入居希望者を無理に入れると、
退去費用や滞納などで大きな損失につながることがあります。
短期的な満室よりも、
長期的な安定経営を優先する考え方も必要です。
大家10年で学んだこと
以前の私は、
満室＝成功
だと思っていました。
しかし実際には、
利益を残しながら安定して運営することの方が重要でした。
数字を見る時も、
入居率だけではなく収支全体を見るようになりました。
まとめ
満室経営は大切です。
しかし満室だけを目標にしてしまうと、
利益を減らす判断をしてしまうことがあります。
だからこそ、
- 満室だけを追わない
- 利益を確認する
- 長期的な経営を考える
ことが重要です。
大家業は満室競争ではなく、利益を残す経営であることを忘れないようにしたいと思います。
