アパート経営というと、
「満室経営」
を目標にする方が多いと思います。
もちろん満室は嬉しいことです。
しかし10年以上大家を続けてきた今、私が本当に大切だと思うのは満室ではなくキャッシュです。
今回は、大家業で手元資金がなぜ重要なのかについてお話しします。
満室なら安心だと思っていた
不動産投資を始めた頃の私は、
「満室になれば大丈夫」
と思っていました。
家賃収入が安定すれば、
ローン返済もできる。
修繕費も払える。
少しずつお金も残る。
そんなイメージを持っていたのです。
当時意識していたのは、
- 固定資産税
- ローン返済
- 修繕費
くらいでした。
購入後に見えてきた想定外の支出
しかし実際に運営を始めると、
購入前には見えていなかった経費が次々と発生しました。
例えば、
- ハウスクリーニング費用
- 共用部分の清掃費
- 浄化槽の維持管理費
- インターネット設備費
- 水道代
- 設備交換費
などです。
私の物件では、
浄化槽の清掃費が定期的に発生します。
また10世帯分の水道代を大家が負担する物件もありました。
さらに空室対策として導入したWi-Fi設備は、
毎月約16,000円の固定費がかかっています。
どれも購入前にはあまり意識していなかった支出でした。
キャッシュがあると冷静に判断できる
大家業では、
急な修繕や空室は避けられません。
例えば、
- エアコン故障
- 給湯器交換
- 外壁補修
- 雨漏り
- 原状回復工事
などが突然発生します。
そんな時、
手元資金に余裕があれば落ち着いて判断できます。
しかしキャッシュが不足していると、
「早く部屋を埋めなければ」
「とにかく安く済ませたい」
と焦りが生まれます。
焦った判断は失敗につながることも少なくありません。
売却時にもキャッシュの大切さを感じた
売却活動をしている時も同じでした。
価格を下げれば売れるのか。
もう少し待てば買い手が現れるのか。
誰にも分かりません。
そんな時、
手元資金に余裕があれば冷静に判断できます。
もし資金に余裕がなければ、
「早く売らなければ」
という気持ちが強くなり、
不利な条件でも受け入れてしまうかもしれません。
キャッシュは経営だけでなく、
精神的な余裕にもつながるのです。
私が家賃収入を生活費に使わない理由
私たち夫婦は、
これまで家賃収入を生活費として使ったことがありません。
もちろん他の物件の修繕費に回すことはあります。
しかし基本的には手元へ残しています。
なぜなら、
不動産経営では何が起こるか分からないからです。
実際に、
管理会社の問題やテナント倒産など、
想定していなかった出来事も経験しました。
そのたびに、
キャッシュの重要性を痛感してきました。
家賃収入ではなく手残りを見る
家賃収入が多いからといって、必ずしも経営が安定するわけではありません。
本当に確認すべきなのは、家賃収入からローン返済や経費を差し引いたあと、最終的にいくら手元へ残るかです。
私は現在、次の数字を確認するようにしています。
- ローン返済後にいくら残るか
- 固定資産税や管理費を支払えるか
- 修繕費を積み立てられるか
- 空室が発生しても返済を続けられるか
- 大規模修繕に対応できる余力があるか
家賃収入の金額だけでなく、支出後のキャッシュフローを見ることが大切です。
購入前に見落としやすい経費を確認する
アパート経営には、購入前の収支表だけでは分かりにくい経費があります。
私自身、大家になってから次のような支出を経験しました。
- 浄化槽の点検・清掃・法定検査費
- 大家が負担する水道代
- 共用部の電気代や清掃費
- 除草や敷地管理の費用
- Wi-Fiなどの設備維持費
- 退去後の原状回復費
- 雨漏りや外壁などの高額修繕費
経費は単に安ければよいわけではありません。Wi-Fiのように費用がかかっても、空室改善につながるものもあります。
大切なのは「いくら入るか」だけでなく、「何にいくら出ていくか」を購入前から確認することです。
満室の時こそ将来の費用を残しておく
満室になると安心して家賃収入を使いたくなりますが、満室は永久に続くものではありません。
退去、原状回復、設備交換、大規模修繕は、入居が安定している時にも少しずつ近づいています。
そのため私は、満室で家賃収入が安定している時こそ、次の空室や修繕に備えて資金を残しておくことが大切だと考えています。
満室はゴールではなく、将来の支出へ備えるための準備期間です。
まとめ｜満室より大切なのは資金管理
満室経営は確かに理想です。
しかし満室だから安心とは限りません。
空室はいつか埋まるかもしれません。
修繕もいつか終わるかもしれません。
しかしキャッシュがなければ、
その「いつか」まで耐えることができません。
だから私は今、
満室よりもキャッシュを重視しています。
それが10年以上大家を続けてたどり着いた結論です。
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