不動産投資では、利回りや収支表を見て購入判断をすることが多いです。
しかし実際に大家を続けて感じるのは、
「資料だけでは分からないことが必ずある」
ということです。
どんなに数字が良く見えても、現地へ行かなければ見えないリスクがあります。
今回は大家歴10年の経験から、現地確認の重要性についてお話しします。
資料だけでは分からないことがある
不動産会社から紹介される資料には、
- 利回り
- 家賃収入
- 間取り
- 築年数
- レントロール
など多くの情報が記載されています。
しかし、その情報だけで物件の全てを判断することはできません。
実際に現地へ行くことで初めて分かることも数多くあります。
私は購入前には必ず現地確認を行うようにしていました。
海沿い物件で感じた違和感
以前、海に近い地域の物件を紹介されたことがあります。
資料上では決して悪い物件ではありませんでした。
しかし実際に現地へ行くと違和感がありました。
周辺のアパートには空室が目立ち、人が住んでいる気配が少なかったのです。
さらに地域には津波避難用の高い階段が設置されていました。
もちろん将来何が起きるかは誰にも分かりません。
しかし、地域全体の雰囲気や空室状況を見て購入は見送ることにしました。
もし資料だけで判断していたら、そのまま購入していたかもしれません。
昼と夜では街の顔が変わる
別の物件では昼と夜の両方で現地確認を行いました。
昼間は静かな住宅街に見えました。
ところが夜になると雰囲気が大きく変わりました。
人通りや周辺環境に不安を感じ、
「ここは長く住みたい場所ではないかもしれない」
と感じたのです。
不動産は建物だけではありません。
周辺環境も含めて商品です。
だからこそ、できれば昼と夜の両方を確認することをおすすめします。
ゴミ置き場は管理状態を映す鏡
私が現地確認で必ず見る場所があります。
それがゴミ置き場です。
例えば、
- 分別が守られているか
- ゴミが散乱していないか
- 不法投棄がないか
を確認します。
ゴミ置き場を見るだけでも、
- 入居者の管理意識
- 管理会社の対応
- オーナーの管理姿勢
が見えることがあります。
短時間でも多くの情報を得られる場所です。
放置自転車や雑草にも注目する
現地では建物以外にも注目します。
例えば、
- パンクした放置自転車
- 共用部の汚れ
- 残置物
- 雑草の管理状況
などです。
これらは管理状態を知るための重要なサインです。
管理が行き届いている物件は、空室対策にも積極的なケースが多いと感じています。
逆に放置されたままの物件は、管理体制に不安が残ることもあります。
今ならこう確認する
現在の私なら購入前に次のポイントを確認します。
- ゴミ置き場
- 駐輪場
- 雑草の状況
- 共用部の清掃状態
- 周辺アパートの空室状況
- 昼と夜の街の雰囲気
そして数字に問題がなくても、
「何となく違和感がある」
と感じたら慎重に考えます。
不動産投資では直感だけで判断してはいけません。
しかし経験からくる違和感は意外と大切です。
まとめ｜現地確認を省くと高い授業料になる
不動産投資では交通費や時間を惜しみたくなることがあります。
しかし現地確認を省略した結果、
購入後に大きな後悔をする可能性があります。
どんなに資料が魅力的でも、
最後に判断するのは現地です。
現地へ行けば見えることがあります。
そして見送る勇気を持つことも大切です。
大家歴10年を振り返っても、
「現地を見ずに買わなくて良かった」
と思うことはあっても、
「現地を見に行って損した」
と思ったことはありません。
現地を見ずに買った後悔より、
現地を見て見送った後悔の方が断然小さいです。
関連リンク
