不動産投資では、
「頭金ゼロでも買えます」
「フルローンで購入できます」
という話を聞くことがあります。
実際に私たち夫婦も、アパート購入や中古戸建購入でオーバーローンを利用した経験があります。
しかし大家歴10年を振り返ると、
本当に大切だったのは融資額ではなく、
購入後に残る手元資金だった
と感じています。
今回は、不動産投資で無理をしないために大切な資金管理についてお話しします。
頭金ゼロでも購入できる時代だった
私たちが不動産投資を始めた頃は、今より融資が出やすい時代でした。
そのため、
- フルローン
- オーバーローン
を利用して購入する投資家も珍しくありませんでした。
私たちも諸費用込みの融資を利用した経験があります。
ただし当時、不動産会社から
「家計のお金と不動産のお金は分けた方が良いですよ」
とアドバイスを受けていました。
そのため、預金を全て使い切ることはありませんでした。
今思えば、その判断は正しかったと思います。
購入後に見えてくる現実
不動産投資は購入して終わりではありません。
むしろ購入後から本当の経営が始まります。
実際に運営を始めると、
- ハウスクリーニング
- クロス貼り替え
- エアコン交換
- モニター付きインターホン設置
- 水栓交換
など、想像以上に費用が発生しました。
購入前の収支計算には出てこない支出も少なくありません。
450万円の修繕見積に驚いた
特に印象に残っているのが外階段の修繕です。
海から約1km離れた物件でしたが、塩害の影響でサビが進行していました。
業者へ相談したところ、
階段の掛け替えで約450万円という見積が提示されました。
もちろん安全面を考えれば妥当な提案だったと思います。
しかし大家としては簡単に決断できる金額ではありません。
この経験から、
「家賃収入＝利益」
ではないことを強く実感しました。
空室や故障は突然やってくる
さらに怖いのは予想外の出費です。
例えば、
- 給湯器の故障
- エアコン故障
- 共同アンテナ破損
- 入居者トラブル
- 急な退去
などです。
大家業では、
「お金がないから来月対応します」
が通用しないこともあります。
入居者が生活できる環境を維持する責任があるからです。
フルローンが悪いわけではない
私はフルローンやオーバーローンそのものを否定するつもりはありません。
大切なのは、
「現金がないからフルローン」
なのか、
「現金はあるが戦略的にローンを利用する」
なのかです。
同じフルローンでも意味は全く違います。
手元資金が十分にある状態でのフルローンと、
ギリギリで購入するフルローンでは安心感が大きく異なります。
今ならこう考える
現在の私なら、
購入前に次の点を重視します。
- 修繕費の積立
- 空室リスク
- 設備交換費用
- 固定資産税
- 金利上昇リスク
そして、
購入できるかではなく、
購入後も安心して運営できるか
を考えます。
まとめ｜大家業はキャッシュが心の余裕になる
不動産投資では融資額ばかりに目が向きがちです。
しかし実際には、
手元資金の余裕が精神的な余裕につながります。
空室が出ても慌てない。
修繕が発生しても対応できる。
そうした安心感は大家業を長く続ける上で非常に重要です。
不動産投資を始めるなら、
「いくら借りられるか」
ではなく、
「どれだけ余裕を持って運営できるか」
を考えることが大切だと思います。
借りられる額と返せる額は違うことを運営していて日々実感しています。
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