はじめに
空室は大家にとって大きな悩みです。
家賃収入が減るため、
できるだけ早く入居者様を決めたいと思うのは自然なことだと思います。
私自身も大家になった頃は、
「まずは空室を埋めること」
ばかり考えていました。
しかし10年以上大家業を続けて感じるのは、
本当に怖いのは空室ではなく問題入居者かもしれないということです。
今回は実際に経験したトラブルを通じて、入居審査や保証会社の大切さについてお話しします。
空室が出ると焦ってしまう
空室が出ると不安になります。
ローン返済もありますし、
管理費や固定資産税も発生します。
そのため、
「早く入居者様を決めたい」
という気持ちが強くなります。
私も以前は、
多少家賃を下げてでも入居していただきたいと思っていました。
しかし今振り返ると、
焦りは正しい判断を鈍らせることもあると感じています。
単身物件で様々なトラブルを経験した
我が家では昨年まで4棟のアパートを所有していました。
そのうち1棟だけがファミリータイプで、
残りは単身向け物件でした。
ファミリー物件は比較的長く住んでくださる方が多く、
大きなトラブルも少なかった印象があります。
一方で単身物件では様々な出来事がありました。
特に印象に残っているのは、
近隣住民から奇声について苦情が入った入居者様です。
詳しい事情は分かりませんが、
その後逮捕され退去となりました。
また別の物件では、
窃盗による逮捕で突然退去となったケースもありました。
大家業を始める前は想像もしなかった出来事でした。
問題入居者は見た目では分からない
難しいのは、
問題を起こす人を事前に見抜くことが非常に難しい点です。
見た目や職業だけで判断することはできません。
実際には、
長年穏やかに暮らしてくださる方もたくさんいます。
また購入当時は、
保証会社を利用していない古い契約も残っていました。
今では考えられないような契約内容もあり、
時代の変化を感じることがあります。
だからこそ、
入居審査や保証会社の重要性を強く感じています。
問題が起きると空室以上に大変
問題入居者によるトラブルは、
空室より負担が大きくなることがあります。
例えば、
・騒音問題
・ゴミ出しルール違反
・家賃滞納
・ペット禁止物件での飼育
などです。
これらは入居者様同士のトラブルにつながることもあります。
一人の問題が原因で、
他の入居者様が退去してしまう可能性もあります。
そう考えると、
空室より問題入居者の方が経営への影響が大きい場合もあるのです。
保証会社と管理会社の存在は大きい
もちろん、
どれだけ審査しても全てを防ぐことはできません。
人は住み始めてみなければ分からない部分があります。
だからこそ、
問題が発生した時に対応できる体制が重要になります。
私自身、
管理会社や保証会社に何度も助けられてきました。
特に家賃滞納については、
保証会社の存在が大きな支えになっています。
問題を完全になくすことは難しくても、
被害を最小限にすることは可能です。
今ならどう考える
現在は空室が出ても以前ほど焦らなくなりました。
もちろん長期空室は避けたいです。
しかし、
誰でも良いから入居していただくという考え方はしません。
大切なのは、
・保証会社の利用
・入居審査
・管理会社との連携
だと思っています。
そして問題が起きた時に、
早く対応できる仕組みを作っておくことも重要です。
こちらの記事も保証会社のことについて書いてます。
まとめ｜空室より大切なのは良い入居者との出会い
空室は大家にとって不安なものです。
しかし、
焦って入居者を決めた結果、
もっと大きな問題が発生することもあります。
もちろん、
問題入居者かどうかを事前に完全に見抜くことはできません。
それでも、
保証会社や入居審査を活用しながら、
できる限りリスクを減らしていくことはできます。
10年以上大家業を続けて感じるのは、
満室経営よりも良い入居者様との出会いの方が大切だということです。
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