初心者の方が順番に学びたい場合は、「大家10年の教科書」からお読みください。
【カテゴリ別に読む】
気になるテーマから読みたい方は、カテゴリ別まとめをご利用ください。
-
-
はじめに
大家になった頃は、不動産投資で自由な時間と収入を増やせると思っていました。
しかし実際には、空室・修繕・管理会社・テナント問題など、想像していなかった様々な出来事を経験しました。
購入する物件によって、大家業は楽にも苦労にもなります。
時には想像以上の問題に直面し、苦痛を感じることもあります。
この記事では、大家10年の経験から書き続けてきた100の教訓を振り返りながら、本当に大切だと感じたことをまとめます。
この記事でわかること
- 大家10年で実際に経験した、購入・管理・空室・修繕の失敗
- 8,700万円物件や管理会社の倒産などから得た教訓
- これから大家になる方が、購入前に確認しておきたい判断基準
第1章 購入前に学んだこと
自分自身が実際に経験したことを記事に書いてきました。
購入前はどうしても気持ちが焦りがちになります。
しかし、一度失敗物件を購入してしまうと、本当に苦労が絶えません。
これから購入を検討している方に、私と同じ失敗や苦労をしてほしくないと思い、下記の記事にまとめました。
不動産投資は購入してからが本番です。
だからこそ、購入前の判断がとても重要だと感じています。
第2章 大家業は人との仕事だった
実際にアパートを購入してからは、日々初めてのことばかりで悪戦苦闘の毎日でした。
とても頼りになる担当者さんが入社されても、なかなか長く続かず退職されてしまったり、頼りにしていた管理会社さんが倒産してしまったり。
物件の利回りも大切ですが、物件そのものが良くても誰かが紹介してくれなければ契約にはつながりません。
空室も埋まりません。
客付の結果は物件力だけでなく、営業担当者さんの提案力や対応力にも大きく左右されると感じています。
上手な方は、他の物件を見に来られたお客様へ自然な流れで紹介してくださることもあります。
振り返ると、本当にたくさんの方に助けていただいた10年間でした。
第3章 空室との戦い
空室との戦いは、多くの大家さんにとって避けて通れないものだと思います。
購入時に満室で引き渡されたとしても、翌月には退去が発生することもあります。
空室を埋めるために、
-
- 家賃を下げる
-
- ADを付ける
-
- フリーレントを付ける
-
- 設備を改善する
など様々な方法を試してきました。
家賃を下げるだけではなく、家賃を維持しながら決める方法や、入居者様の初期費用負担を減らす工夫なども経験しました。
ブログを始める前は、
「本当に100記事も書けるのだろうか」
と思っていました。
しかし書き続けるうちに、空室対策だけでも多くの経験をしてきたことに気付きましたし
忘れていた出来事や当時の気持ちを次々と思い出しました。
振り返ると、不動産投資で学んだこと以上に、自分自身の考え方や判断基準を見直す機会になったように思います。
10年はあっという間でしたが、大家である以上、これからも様々な出来事が起こるのだろうと思っています。
第4章 修繕との戦い
正直なところ、今でも修繕という言葉を聞くと少し身構えてしまいます（笑）
それくらい4棟目の物件では多くの修繕を経験しました。
塩害地域だったこともあり、
-
- 外階段
-
- 給湯器
-
- 玄関ドア
など様々な設備に影響が出ました。
1棟目の物件では、自分たちでDIYをした経験もあります。
日々の修繕はお金も時間もかかります。
遠方物件であれば業者さんへ依頼することが現実的です。
それでも自分たちで手を動かした経験は、物件への愛着につながりました。
もちろん、身体の痛みや夏場の暑さとの戦いもありましたが、それも今では良い思い出です。
第5章 大家業は思った以上に精神力が必要だった
4棟目の物件は、本当に想定外との戦いでした。
物件を売るに売れず、日々起こる問題への精神的ダメージは非常に大きかったです。
今振り返っても胃が痛くなるような出来事がたくさんありました。
倒産が2件。
家賃未払いも複数回。
テナントが倒産すると荷物を長期間動かせないことも知りませんでした。
家賃も入らない。
管理会社からの未払いも発生する。
それでもローンだけは毎月引き落とされる。
金銭的なダメージと精神的なダメージの両方を受け、本当に苦しい時期でした。
だからこそ、不動産投資では数字だけでは見えないリスクがあることを強く感じています。
第6章 今なら初心者へこう伝える
一番伝えたいことは、
「大家になったら楽ではない」
ということです。
もちろん富裕層が保有するような物件は別かもしれません。
しかし一般のサラリーマン大家が購入できるような物件であれば、本当に慎重になってほしいと思います。
良い物件は市場に出回りにくく、仮に良い物件を購入できたとしても、
-
- 金利上昇
-
- 空室
-
- 修繕
-
- 管理会社問題
など様々なリスクがあります。
金額が大きい分、成功した時のリターンもありますが、失敗した時のダメージも大きくなります。
だからこそ、不動産投資は焦らず慎重に判断してほしいと思います。
最後の結論
100の教訓を書いてきて改めて感じたことがあります。
それは、
「不動産投資は建物への投資ではなく、人との関係で成り立つ経営である」
ということです。
管理会社。
営業担当者。
工事業者。
入居者さん。
多くの人との関わりの中で大家業は成り立っています。
そしてどんな時も、最初に感じた違和感だけは無視しないこと。
それが大家10年で学んだ最大の教訓です。
この100の教訓が、これから不動産投資を始める方や、今悩んでいる大家さんの参考になれば幸いです。
2026年6月、このブログは100記事に到達しました。ここまで読んでくださった皆さま、本当にありがとうございます。
次に読んでほしい記事
今回の内容に関連する、実体験をもとにした4記事です。
-
