不動産投資を始めた頃、
私は利回りばかりを気にしていました。
少しでも利回りが高い物件の方が儲かると思っていたからです。
しかし10年以上大家業を続けてきて感じるのは、
利回りだけで物件を判断するのは非常に危険だということです。
この記事では、
大家歴10年の実体験をもとに、
高利回り物件の落とし穴と本当に見るべきポイントについてお話しします。
この記事で分かること
- 利回りだけで物件を選ぶ危険性
- 高利回り物件に多い問題
- 私が実際に購入後に経験したこと
- 現在の物件選びで重視しているポイント
なぜ利回りだけで選ぶと危険なのか
不動産投資を始めた頃は、
「利回りが高い＝良い物件」
だと思っていました。
例えば、
- 利回り12％
- 利回り15％
- 利回り18％
といった数字を見ると、
とても魅力的に感じます。
しかし実際には、
高利回りには理由がある場合が少なくありません。
例えば、
- 空室が多い
- 建物の老朽化が進んでいる
- 修繕費がかかる
- 入居需要が少ない
- 管理が難しい
といった問題を抱えていることがあります。
表面上の利回りが高くても、
購入後に大きな出費が発生すれば利益は減ってしまいます。
私が経験した高利回り物件の現実
私も過去に、
利回りの高さに魅力を感じて物件を購入したことがあります。
購入前は、
「これだけ利回りがあれば大丈夫だろう」
と思っていました。
しかし実際には、
購入後にさまざまな問題が発生しました。
例えば、
- 空室が続く
- 修繕が必要になる
- 設備交換が発生する
- 管理会社との調整が必要になる
など、
利回りの数字だけでは見えない部分が数多くありました。
結果として、
購入価格や利回りよりも、
運営の安定性の方が重要だと実感しました。
今なら利回り以外に何を見るか
現在物件を見る際は、
利回りだけでは判断しません。
特に確認しているのは次の点です。
賃貸需要はあるか
どれだけ利回りが高くても、
入居者が集まらなければ意味がありません。
周辺企業や学校、
病院や商業施設なども確認しています。
修繕リスクはどうか
外壁や屋根、
給排水設備など、
将来的に大きな費用が発生しそうな部分を確認します。
管理しやすいか
長く保有するためには、
管理のしやすさも重要です。
入居者対応や建物管理に過度な負担がかからないかを考えています。
長期保有できるか
購入時の利回りよりも、
10年後も安定して運営できるかを重視しています。
私が学んだこと
不動産投資は、
利回りを追いかけるゲームではありません。
大切なのは、
長期間安定して運営できる物件を選ぶことです。
利回りは物件選びの判断材料の一つです。
しかし、
それだけで判断すると後悔する可能性があります。
私自身、
大家業を続ける中で、
購入時の数字よりも運営の安定性の方が重要だと何度も実感してきました。
まとめ
不動産投資では、
高利回り物件ほど慎重に確認することが大切です。
購入前には、
- 賃貸需要
- 修繕リスク
- 管理のしやすさ
- 長期保有のしやすさ
を確認してみてください。
利回りだけを見るのではなく、
長く持ち続けられる物件かどうかという視点で判断することが、
安定した不動産経営につながると考えています。
