私自身、アパート経営を始めた頃は空室が出るたびに焦っていました。
家賃を下げた方が良いのか、設備を増やした方が良いのか分からず、とにかく何をするべきかばかり考えていました。
しかし10年以上大家業を続ける中で分かったのは、空室の数ではなく原因を見ることの大切さです。
この記事で分かること
- 空室が埋まらない7つの原因
- 原因の見つけ方
- 大家歴10年の実践方法
アパート経営をしていると、
「空室がなかなか埋まらない」
「家賃を下げても問い合わせが増えない」
「設備を入れたのに反応がない」
という悩みを抱えることがあります。
私自身も大家になったばかりの頃は、
空室が発生すると焦っていました。
しかし10年以上大家業を続けてきて感じるのは、
本当に見るべきなのは空室の数ではなく、
空室が発生している原因だということです。
この記事では、
空室対策を考える前に確認したいポイントについてお話しします。
空室の数より原因を知ることが重要
まず知っておきたいのは、
空室があること自体は珍しいことではありません。
どんな人気物件でも、
退去は発生します。
問題なのは、
「なぜ空室になっているのか分からないまま対策をしてしまうこと」です。
例えば、
- 家賃を下げる
- 設備を追加する
- 広告費を増やす
これらは全て収支に直結します。
原因が分からないまま行うと、
効果がないどころか利益を減らしてしまう可能性もあります。
空室が埋まらない主な原因
① 家賃が相場より高い
もっとも分かりやすい原因です。
近隣の競合物件と比較して、
同じ条件なのに家賃だけ高い場合、
問い合わせ自体が減ってしまいます。
ただし、
すぐに家賃を下げる必要はありません。
他に改善できる部分がある可能性もあります。
② 募集写真が魅力的ではない
最近の入居者様は、
まずインターネットで物件を探します。
つまり、
写真が第一印象になります。
室内が暗い、
写真枚数が少ない、
魅力が伝わらない。
これだけで問い合わせ数は大きく変わります。
③ 募集条件が厳しい
例えば、
- 保証人必須
- 高齢者不可
- 外国人不可
- 生活保護不可
など、
条件が厳しすぎると対象者が大幅に減ります。
もちろんリスクとのバランスは必要ですが、
募集条件を見直すだけで決まるケースもあります。
④ 管理会社の客付け力
同じ地域でも、
管理会社によって客付け力には差があります。
問い合わせが来ているのか。
案内はされているのか。
競合物件と比較してどうなのか。
定期的に確認することが大切です。
⑤ 物件の第一印象が悪い
実際に現地へ行くと、
大家自身が気付いていない問題が見つかることがあります。
例えば、
- 共用部が汚れている
- 郵便受けが傷んでいる
- 雑草が伸びている
- ゴミ置場が散らかっている
こうした小さな印象の積み重ねが、
入居判断に影響することもあります。
⑥設備競争力不足
周辺の物件は
・Wi-Fi導入済
・モニター付きインターホン完備
・水洗金具はレバータイプに交換済
入居希望者様が選ぶ時に気にされるポイントがこちらが弱くて
競合物件が強いと入居時に設備優先で入居が決まる事があります。
⑦競合物件との差別化不足
周辺物件と比べて
・収納充実
・部屋が広いなど
周辺物件より強みがないと入居が決まりにくいため
他と比べて何か強みがなければ少し家賃を下げるなどの
検討をしてみてみ良いです。
私が空室発生時に確認していること
空室が出た時は、
まず次の順番で確認します。
問い合わせは来ているか？
来ていないなら、
家賃や募集条件、
写真に問題がある可能性があります。
内見はあるか？
問い合わせはあるのに決まらない場合は、
室内や共用部に原因があるかもしれません。
管理会社の意見はどうか？
「決まりません」
だけではなく、
「なぜ決まらないのか」
を具体的に聞くようにしています。
競合物件はどうなっているか？
周辺物件を調べると、
自分の物件との違いが見えてきます。
空室原因のヒントになることも少なくありません。
空室対策より原因分析が先
大家になりたての頃は、
空室が出ると何か対策しなければと思っていました。
しかし今振り返ると、
原因を分析せずに行った対策は遠回りだったと思います。
家賃を下げる。
設備を増やす。
広告費を上げる。
これらは原因が分かってからでも遅くありません。
まずは、
なぜ空室になっているのかを知ること。
それが最も重要な空室対策だと思います。
まとめ
私が実際にやっていること
空室が出た時は、
まず家賃を下げるのではなく、
- 問い合わせ件数
- 募集写真
- 競合物件
- 管理会社の意見
を確認しています。
原因が分かれば対策は後からできます。
空室の数に一喜一憂するのではなく、
まず原因を見ること。
それが遠回りに見えて最も効果的な空室対策だと思います。
どこに問題があるのかを見極めることで、
無駄な出費を抑えながら効果的な空室対策ができるようになります。
空室の数に一喜一憂するのではなく、
まずは原因を見る習慣を持つことが大切です。
