不動産投資では、
できるだけ問題の少ない物件を購入したいと考える方が多いと思います。
私自身も大家になった頃は、
トラブルのない物件こそ良い物件だと思っていました。
しかし10年以上大家業を続けて感じるのは、
本当に多くのことを学ばせてくれたのは問題物件だったということです。
今回は管理会社倒産や家賃未払いなど、
数々の問題を経験した物件から学んだ教訓についてお話しします。
最初は順調だった不動産経営
大家になって3棟目までは、
大きな問題らしい問題は経験していませんでした。
空室や小さな修繕はあったものの、
比較的順調に運営できていたと思います。
しかし4棟目の物件を購入してから、
状況は大きく変わりました。
最初に違和感を覚えたのは、
管理会社さんから家賃の支払いが遅れるという連絡でした。
当初は理由がよく分かりませんでしたが、
「契約が終われば支払える」
「入金が遅れている」
など説明が曖昧な状態が続きました。
管理会社倒産という想定外の出来事
その後、
管理会社さんは倒産してしまいました。
大家である私たちにとっては、
まさに想定外の出来事でした。
当時は毎月のローン返済をどうするかで精一杯でした。
家賃が入らなくても、
ローン返済は待ってくれません。
とにかく資金を動かしながら、
目の前の問題を乗り越えることしか考えられませんでした。
問題は次々に発生した
管理会社倒産後は、
半年ぶりに入居者様から家賃が直接振り込まれるようになりました。
その時は家賃収入のありがたさを改めて実感しました。
しかし問題はそれで終わりませんでした。
振込先変更ができていない入居者様。
判明した滞納問題。
入居状況と入金状況が一致しないケース。
確認作業と連絡対応を繰り返す日々が続きました。
当時は本当に大変でしたが、
今振り返ると管理体制や資金管理の大切さを学ぶ貴重な経験だったと思います。
今なら管理体制を重視する
現在は遠方物件を購入する際、
管理体制を以前より慎重に確認するようになりました。
管理会社さん任せにするのではなく、
入金状況や管理状況も定期的に確認しています。
また問題が起きた時には、
できるだけ早く状況を整理し、
関係者と情報共有することも意識しています。
過去の経験があったからこそ、
今の考え方につながっています。
まとめ
当時は何度も手放したいと思いました。
なぜ自分の物件だけ次々と問題が起こるのかと悩んだこともあります。
しかし振り返ると、
大家として一番成長させてくれたのもその物件でした。
問題物件は決して楽ではありません。
それでも、
管理・資金繰り・入居者対応・管理会社との付き合い方など、
大家業に必要な多くのことを学ばせてくれました。
だから私は、
問題物件ほど大家を成長させてくれる存在だと感じています。
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