不動産投資を始めると、多くの方が空室や修繕費を心配します。
もちろんそれらも大切なリスクです。
しかし大家歴10年を振り返ると、本当に苦しかったのは想定していなかった出来事でした。
今回は管理会社倒産やテナント倒産など、実際に経験した想定外の出来事から学んだ教訓をお伝えします。
想定外の連続だった大家業
不動産投資を始めた頃は、大きな支出といえば固定資産税や修繕費くらいだと思っていました。
本やブログで勉強していても、そこまで大きなトラブルについてはあまり目にしませんでした。
しかし実際に大家業を始めると、想定外の出来事が次々と起こりました。
- 孤独死
- テナント倒産
- 管理会社の業務停止
- 家賃約500万円の未払い
- 塩害による設備劣化
- 界壁問題
どれも購入時には想像していなかったことばかりでした。
当時は空室と修繕しか考えていなかった
物件購入時は、
「空室が出ても何とかなる」
「修繕費は見込んでいる」
と考えていました。
そのため固定資産税や修繕費についてはある程度準備していました。
しかし、
- 管理会社が突然機能しなくなる
- テナントが倒産する
- 家賃が数百万円単位で未払いになる
そんな事態は全く想定していませんでした。
購入当時はテナントも長期間入居しており、安定した物件だと思っていたからです。
想定外は経営だけでなく精神面も苦しくする
特に大きかったのはテナント倒産でした。
家賃収入が止まるだけではありません。
裁判が終わるまでは荷物も動かせず、次の募集も進められませんでした。
さらにその後は管理会社の問題まで発生しました。
家賃の入金が遅れ始め、
電話もなかなかつながらず、
最終的には約500万円もの未払いが発生しました。
物件を手放したいと思ったことも何度もあります。
それほど精神的な負担は大きなものでした。
今なら利回りより余裕を重視する
今の私は利回りだけでは判断しません。
想定外は必ず起こるものだと考えています。
だからこそ、
「もし何か起きたら対応できるか」
を意識しています。
特に大切だと感じているのはキャッシュです。
空室や修繕だけでなく、予想できない出来事に対応するための余裕資金を残しておくことが重要だと思っています。
想定外に耐えられる経営を目指す
空室はある程度予測できます。
修繕もある程度予測できます。
しかし本当に怖いのは想定していなかった出来事です。
だから私は今、
高利回りを追い求めるよりも、
想定外に耐えられる経営を意識しています。
不動産投資では何が起こるか分かりません。
だからこそ、余裕を持った経営こそが最大のリスク対策なのだと感じています。
まとめ
不動産投資で本当に怖いのは空室や修繕ではありません。
管理会社倒産やテナント倒産など、予想していなかった出来事が経営を大きく揺るがします。
だからこそ、
「想定外は必ず起こる」
という前提で準備しておくことが大切です。
私は大家歴10年の中で、その重要性を身をもって学びました。
管理会社との付き合い方については、こちらの記事でも詳しくお話ししています。
さらに
想定外の出来事を乗り越えながら大家業を続けてきた経験については、こちらの記事でも紹介しています。
