はじめに
空室が続くと、
「家賃を下げた方が良いのではないか」
と悩むことがあります。
私自身も何度も経験しました。
そんな時によく提案されるのがAD（広告料）です。
今回は実際の経験をもとに、
ADは本当に効果があるのかについてお話しします。
ADとは何か
ADとは広告料のことです。
賃貸業界では、
入居者を紹介してくれた不動産会社へ支払う成功報酬のような意味合いがあります。
物件によっては、
家賃1か月分や2か月分のADを設定することもあります。
そのため大家としては、
「そんなに払う意味があるのだろうか」
と思うこともあります。
稼働率50％まで落ちた物件
以前、
稼働率が50％まで落ちた物件がありました。
さすがに危機感を覚え、
夫婦で現地へ向かいました。
すると、
- 放置された洗濯物
- 残置物
- パンクした自転車
- 清掃不足
など、
管理状態の悪さが目につきました。
空室の原因は家賃だけではなかったのです。
まずは物件を整えることから始めた
現地では、
できることを一つずつ行いました。
- DIY
- 共用部清掃
- LED交換
- 網戸修繕
などです。
正直、
地道な作業でした。
しかし物件の印象は少しずつ改善していきました。
ADを導入した結果
その後、
管理会社からADの提案がありました。
最初は、
「本当に効果があるのかな」
と半信半疑でした。
しかし実際には、
ADを設定したことで客付け業者の動きが良くなり、
入居が決まるスピードも上がりました。
結果として、
稼働率は90％近くまで回復しました。
もちろんADだけの効果とは言い切れません。
DIYや清掃による印象改善もあったと思います。
ただ、
ADが後押しになったことは間違いないと感じています。
ADだけでは空室は埋まらない
一方で、
ADを付ければ必ず決まるわけでもありません。
例えば、
- 家賃が相場より高い
- 写真が古い
- 設備が古い
- 建物管理が悪い
こういった問題があれば、
ADだけで解決するのは難しいでしょう。
空室対策は一つではなく、
複数の改善を積み重ねることが大切だと思います。
今ならこう考える
今は空室が出ても、
すぐに家賃を下げることは考えません。
まず確認するのは、
- 物件の状態
- 募集条件
- 競合物件
- 管理会社の意見
です。
その上で、
ADを付けることで解決できそうなら積極的に活用します。
家賃を下げるよりも、
結果的に収益を守れることもあるからです。
まとめ｜ADは有効だが万能ではない
ADは空室対策として効果があると思います。
実際に私自身も助けられました。
しかし、
ADだけで空室が埋まるわけではありません。
物件の魅力や管理状態、
募集条件が整っていて初めて効果を発揮します。
だから私は今、
家賃を下げる前にADを検討するようにしています。
それが大家業を続ける中で学んだ一つの答えです。
