アパートを売却した経験から振り返ると、
「もっと早く知っていれば…」
と思うことがいくつもあります。
私自身、これまで複数の収益物件を購入し、そのうち1棟を売却しました。
その経験から一番強く感じたのは、
売却の成功は、実は購入した時点でほぼ決まっている
ということです。
今回は、実際にアパートを売却して後悔したことと、これから購入を考えている方へ伝えたい教訓をまとめます。
一番の後悔は「購入価格」だった
今振り返ると、
もっと安く購入し、
市場環境が変わる前に売却していれば良かったと思います。
もちろん未来を予測することはできません。
しかし、
購入価格にもっと余裕があれば、
売却時の選択肢も大きく変わっていたと思います。
無理な投資は精神的にも苦しくなる
私は以前からブログでも書いていますが、
自己資金に十分な余裕がない状態での不動産投資はおすすめしていません。
理想を言えば、
購入金額を現金でも支払えるくらいの余裕がある状態で始めることです。
もちろん現実には難しいと思います。
それでも、
頭金や諸費用だけで精一杯という状況で複数棟へ投資すると、
少しの空室や修繕費でも資金繰りが苦しくなります。
私たち自身がその苦しさを経験しました。
もしタイムマシーンがあって当時に戻れるなら、
3棟目と4棟目の購入は何があっても止めます。
それほど大きな教訓になりました。
家賃は「一度下げる」と元に戻すのは難しい
購入当時、
築20年前後の物件は、
「家賃下落はある程度落ち着いています」
と説明を受けました。
確かに新築ほど大きく下がることはありません。
しかし地方物件では、
近年の物価上昇があっても家賃を上げることは非常に難しいのが現実です。
地域全体の所得が大きく上がっていないためです。
その一方で、
空室対策として家賃を下げることは比較的簡単です。
家賃を下げると売却時に影響する
空室対策として家賃を下げることはありますが、
一度下げた家賃を元の金額まで戻すことは簡単ではありません。
私が所有していた物件でも、
空室対策として家賃が5,000円〜10,000円下がっていたことがありました。
当時は、
「空室が埋まれば良い」
という判断だったのでしょう。
実際に入居は決まりました。
しかし後になって売却を考えた時、
思わぬ問題がありました。
収益物件は、
家賃収入をもとに利回りが計算されます。
つまり、
家賃が下がれば、
物件の利回りも下がります。
利回りが下がると、
投資家さんから見た魅力も下がり、
売却しにくくなってしまうのです。
入居者様にとっては、
近隣より安い家賃なので長く住み続けやすいというメリットがあります。
しかし、
売却する立場になると、
それがデメリットになることもあります。
売却まで考えるなら出口戦略が重要
だからこそ、
これからアパートを購入する方には、
購入時から出口戦略を考えてほしいと思います。
例えば、
- 無理のない購入価格か
- 家賃を維持できる立地か
- 将来売却しやすい物件か
- 家賃を安易に下げなくても運営できるか
こうした点まで考えて購入すると、
将来後悔する可能性は大きく減ると思います。
まとめ
アパートを売却して一番後悔したことは、
売却ではなく、
購入時の判断でした。
私が10年間の経験から学んだ教訓は、
- 無理な投資はしない
- 購入価格を慎重に考える
- 家賃の値下げは慎重に判断する
- 利回りだけでなく出口戦略も考える
- 売却まで見据えて購入する
ということです。
不動産投資は購入した瞬間がゴールではありません。
「どう売るか」まで考えて初めて、本当に成功する投資になる。
私はアパートを売却した経験から、そのことを強く実感しました。
