アパートを売却しようと考えたとき、
「なかなか問い合わせが来ない」
「価格を下げても反応がない」
という悩みを抱える大家さんは少なくありません。
私自身、これまで複数の収益物件を所有し、現在も売却活動を進めています。その中で実感したのは、売れないアパートには共通する特徴があるということです。
今回は実際の売却経験をもとに、売れないアパートの特徴と、売主ができる対策、そして購入前に最も大切だと思うことをお伝えします。
売れないアパートには共通点がある
私が感じる一番の特徴は、
地方物件なのに利回りが高くない物件です。
収益物件を探している投資家さんの多くは、不動産ポータルサイトを利用しています。
そこで、
- 利回り順
- 価格順
- 築年数順
- 新着順
などで並び替えながら物件を探しています。
掲載された物件は、まず数字で比較されることが多く、地方物件で利回りが低いと、それだけで候補から外れてしまうことがあります。
問い合わせが来ない物件は検討の土台にも乗らない
投資家さんの中には、
外観写真を見て修繕状況を予想したり、
室内写真から必要なリフォーム費用を計算したりして、
「この価格なら購入したい」
という指値を考える方もいます。
しかし、その前の段階で
「この物件は魅力が少ない」
と判断されてしまうと、
問い合わせ自体が来ません。
つまり、
値引き交渉以前に、
検討対象に入らない物件になってしまうのです。
私はこれを、
「物件のお見合いサイトで選ばれなかった状態」
だと感じています。
売主ができることは限られている
もちろん営業担当者さんの努力も大切です。
しかし、数字そのものを大きく変えることは簡単ではありません。
その中で売主としてできることはあります。
満室経営を目指す
利回りをすぐに上げることは難しくても、
満室であれば物件の印象は大きく変わります。
ポータルサイトでも「満室」と表示されることで、
投資家さんの目に留まりやすくなることがあります。
外観をきれいに保つ
物件名や外観写真を見て、
現地を見学に来る投資家さんも少なくありません。
そのため、
- 共用部の掃除
- 雑草の除去
- ゴミや不法投棄の確認
- 外壁の見た目
などは普段以上に意識したいところです。
第一印象は、思っている以上に重要だと感じています。
一番大切なのは購入前のシミュレーション
売却活動を経験して改めて感じたことがあります。
それは、
売れない物件を売る工夫よりも、売りやすい物件を買うことの方がはるかに重要だということです。
購入時に、
- 利回りは十分か
- 将来売却しやすいか
- 空室になっても運営できるか
- 修繕費を考慮しても利益が残るか
こうしたシミュレーションをしっかり行うことで、
将来売却するときの選択肢も大きく変わります。
まとめ
売れないアパートの特徴は、
単純に築年数が古いことではありません。
私が実際に売却活動を経験して感じたポイントは、
- 地方物件なのに利回りが低い
- 問い合わせが来ない
- 検討段階にも入らない
- 満室ではない
- 第一印象が良くない
といった点です。
売却時には満室経営や外観管理など、できることを一つずつ積み重ねることが大切です。
そして何より重要なのは、
購入前に出口戦略まで考えて物件を選ぶこと。
大家業は「買うこと」だけでなく、「売ること」まで考えて初めて成功につながるのだと、私は実感しています。
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