中古アパートを購入すると、多くの場合は前オーナーが利用していた管理会社をそのまま引き継ぐことになります。
私も4棟の賃貸物件を購入しましたが、ほとんどの物件で以前の管理会社をそのまま引き継ぎました。
しかし大家業を10年以上続ける中で、「どこの会社に任せるか」だけではなく、「誰が担当してくれるか」が賃貸経営を大きく左右することを実感しました。
今回は私が実際に経験した管理会社との出来事をもとに、不動産会社・管理会社選びで大切だと感じたことをお伝えします。
こちらでも記事を書いています。
・「囲い込みを知らずに損した」
・「査定額と売却額の違い」
中古アパートは管理会社を引き継ぐことが多い
中古アパートでは、大きな問題がない限り、以前のオーナーが利用していた管理会社をそのまま引き継ぐケースが一般的です。
そのため、購入前から管理会社の評判や管理体制を確認しておくことも重要だと思います。
私の物件もほとんどが管理会社を引き継いで運営を始めました。
私が感じた不動産会社兼管理会社の特徴
これまで4棟の物件を運営してきましたが、
- 不動産会社が管理も兼ねている物件が2棟
- 管理会社のみが管理している物件が2棟
という状況でした。
もちろん会社によって違いはありますが、私の経験では、不動産会社が管理も兼ねている会社の方が、
- 書類管理
- オーナーへの連絡
- 入居募集
- 管理体制
などが比較的しっかりしている印象でした。
担当者の異動はあるものの、会社全体として一定の安心感がありました。
私が管理会社選びの重要性を痛感した出来事
管理会社だけの会社が悪いというわけではありません。
実際には誠実に対応してくださる管理会社さんも数多くあります。
しかし私自身は、大きなトラブルも経験しました。
一つは管理会社の倒産です。
管理会社が倒産したことで、本来オーナーへ送金されるはずだった家賃約500万円が未払いとなり、大きな損失を受けました。
また管理会社を変更した際には、それまで把握できていなかった家賃滞納が後から判明したこともあります。
管理会社を信頼して任せていたからこそ、自分自身も状況を十分に把握できていませんでした。
この経験から、
「会社の名前だけで安心してはいけない」
ということを学びました。
地方物件は管理会社を変更しにくい
「管理会社を変更すればいい。」
そう簡単にはいかないのが地方物件です。
地方では不動産会社同士や管理会社同士のつながりが強い地域もあります。
そのため、オーナーが一方的に管理会社を変更すると、その後の客付けや地域との付き合いに影響することもあります。
私自身も地方物件を運営する中で、都市部とは違う独特の事情があることを知りました。
だからこそ、管理会社選びは購入前から慎重に考える必要があると思います。
最終的には担当者が重要
どれだけ評判の良い会社でも、
担当者にやる気がなければ、
- 入居募集が進まない
- 報告が遅い
- 対応が後回しになる
などの問題につながることがあります。
逆に担当者が熱心であれば、
安心して任せられることも多くあります。
私が大家業を続けてきて感じるのは、
会社以上に担当者が重要だということです。
管理会社を選ぶときに確認したいこと
私なら次の点を重視します。
- レスポンスが早い
- 報告・連絡・相談が丁寧
- 書類管理がしっかりしている
- 入居募集に積極的
- 地域の市場に詳しい
- オーナーの立場で提案してくれる
会社名だけではなく、実際に担当してくれる方との相性も確認することをおすすめします。
まとめ
不動産会社や管理会社選びは、物件選びと同じくらい重要です。
私自身、
- 管理会社の倒産
- 約500万円の家賃未払い
- 管理会社変更後に判明した滞納問題
など、多くの経験をしてきました。
その中で一番感じたのは、
「会社よりも担当者を見ること」
でした。
大家業では管理会社とは何年、何十年という長い付き合いになることも珍しくありません。
だからこそ会社の規模や知名度だけではなく、「この担当者なら安心して任せられる」と思える相手かどうかを見極めることが、安定した賃貸経営につながると私は感じています。
管理会社選びに迷われている方の参考になれば幸いです。
管理会社についてさらに詳しく知りたい方は、こちらの記事も参考にしてください。
