はじめに
家の不用品を処分し、片付けをして、写真撮影を終え、いよいよ売却活動がスタート。
しかし、多くの方が最初にぶつかる壁が
「家がなかなか売れないこと」
ではないでしょうか。
掲載された我が家に反応がない。
内覧の連絡も来ない。
不動産会社からも特に進捗の連絡がない。
ネットではちゃんと掲載されているのに…。
すると、
- 価格が高いのかな？
- 家に人気がないのかな？
- 何か失敗しているのかな？
と、不安が次々と押し寄せてきます。
そんな時に悩むのが
「値下げはいつすればいいの？」
という問題です。
今回は中古住宅を2回売却した経験から、値下げを判断するタイミングについてお話しします。
値下げはすぐにする必要はない
問い合わせが少ないからといって、すぐ値下げする必要はありません。
購入希望者にも、
- 毎日新着物件をチェックする方
- 休日だけ探す方
- 数週間に一度まとめて探す方
など様々な方がいます。
そのため、掲載して数週間で反応がないからといって焦る必要はありません。
まずは一定期間、市場の反応を見ることも大切です。
専任媒介と一般媒介では考え方が違う
専任媒介の場合
専任媒介では、一社の不動産会社が販売活動を行います。
営業担当者の経験や販売力によって、
- 問い合わせ件数
- 内覧件数
が大きく変わることがあります。
もし価格が相場並みなのに反応が少ない場合は、
まず営業担当者へ
- 問い合わせ件数
- 他物件との比較
- 改善点
を相談してみましょう。
時間に余裕があるなら、私は1〜3か月程度は様子を見るのも一つの方法だと思います。
一般媒介の場合
一般媒介なら複数の不動産会社へ依頼できます。
私なら2〜3社程度に依頼し、
掲載から1か月ほど経ったら、
- 問い合わせ件数
- 内覧件数
- 内覧につながらない理由
を各社へ確認します。
複数社の意見を比較すると、価格なのか写真なのか、それとも別の原因なのか判断しやすくなります。
値下げする前に確認したいこと
値下げは最後の手段です。
まずは次の点を確認してみてください。
- 写真は魅力的か
- 情報量は十分か
- 同じ価格帯の競合物件と比較してどうか
- 問い合わせ件数はあるか
- 内覧につながらない理由は何か
原因が写真なら写真を改善。
情報不足なら掲載内容を充実。
価格以外で改善できることは意外とあります。
一般媒介を増やし過ぎるのはおすすめしない
一般媒介は便利ですが、
あまり多くの会社へ依頼すると、
ポータルサイトで同じ物件が何件も表示されることがあります。
私自身、
「この物件、売れ残っているのかな？」
と感じたことがあります。
そのため、
一般媒介でも2〜3社程度がちょうど良いと感じています。
値下げする前に最低ラインを決めておく
不動産会社からは、
「そろそろ値下げしませんか？」
と提案されることもあります。
もちろん早く売りたいなら値下げも一つの方法です。
しかし、
- 住宅ローン残債
- 仲介手数料
- 引越し費用
なども考え、
「ここまでは下げられる」という最低ラインを家族で決めておくことをおすすめします。
一度値下げすると、価格を戻すことは簡単ではありません。
私が実際に値下げした理由
1軒目は最終的に約400万円値下げしました。
ただし、
問い合わせがなかったからではありません。
内覧された方の多くは気に入ってくださいましたが、
住宅ローン審査が通らず契約に至らなかったのです。
その結果、より購入しやすい価格へ調整する必要がありました。
値下げにも様々な理由があります。
反応がないからだけが理由ではありません。
まとめ
家が売れないと、
「早く値下げしなければ」
と焦ってしまいます。
しかし、まずは
- 写真
- 情報量
- 競合物件
- 問い合わせ状況
などを確認し、
原因を分析することが大切です。
値下げは最後の選択肢です。
不動産会社の意見も参考にしながら、家族で納得できる価格を決め、後悔のない売却活動を進めてください。
