空室よりも怖かった「何も分からない状態」
大家業を続けていると、空室や退去連絡は避けて通れません。
私も大家になった頃は、空室が一番怖いと思っていました。
しかし10年以上大家業を続ける中で感じるのは、本当に怖いのは空室そのものではなく「無反応」だということです。
内見が入っているのか分からない。
問い合わせがあるのか分からない。
管理会社さんからも連絡がない。
そんな状態が続くと、不安ばかりが大きくなっていきます。
今回は、大家業で感じた「無反応の怖さ」についてお話します。
空室が続いても状況が分からない
大家になったばかりの頃は、
「必要なことがあれば管理会社さんから連絡が来るだろう」
と思っていました。
そのため、こちらから状況確認をすることはほとんどありませんでした。
しかし実際には、
- 空室が続いている
- 内見状況が分からない
- 問い合わせ件数が分からない
- 募集条件への反応が分からない
という状態になることがあります。
毎月届くレントロールを見るだけでは、なぜ決まらないのかが見えてきません。
空室そのものよりも、状況が見えないことの方が不安でした。
レントロールを見て驚いたこと
実際にレントロールを確認していると、
「あれ？空室になっている」
と気付くこともありました。
逆に、
「あれ？知らない入居者様のお名前が載っている」
ということもあります。
もちろん入居は嬉しいことです。
しかし退去や入居の情報を事前に共有していただけると、大家としては安心できます。
特に退去の場合は、
- 原状回復の内容
- 修繕の必要性
- 次回募集条件
などを考える必要があるためです。
家賃の違いに驚いた
大家になって驚いたことの一つが家賃設定でした。
同じ間取り。
同じ広さ。
ほぼ同じ設備。
それなのに部屋によって家賃が1万円以上違うこともあります。
中には2万円近く差があるケースもありました。
長期入居者様への配慮だったり、
過去の募集状況だったり、
前オーナー様の判断だったり、
理由はさまざまです。
レントロールを見て初めて分かることも多くありました。
管理会社とのコミュニケーションが大切
現在は、あまり連絡がない管理会社さんの場合でも、
こちらから連絡するようにしています。
例えば、
「最近お問い合わせはありますか？」
「内見の反応はいかがですか？」
と聞くだけでも状況が分かります。
管理会社さんも多くの物件を担当されています。
だからこそ、大家側からコミュニケーションを取ることも大切だと感じています。
ADを出すという選択肢
状況によっては広告料（AD）を増やすこともあります。
交通費をかけて現地へ行くのか。
広告費を使って募集を強化するのか。
その判断は物件によって異なります。
ただし、何も状況が分からないまま待ち続けるよりも、何らかの行動を起こした方が前に進みやすいと感じています。
まとめ｜空室よりも怖いのは無反応
空室は改善できます。
家賃を見直すこともできますし、設備改善もできます。
しかし何も情報が入ってこない状態では対策の立てようがありません。
だから私は、空室そのものよりも「無反応」の方が怖いと感じています。
管理会社さんとのコミュニケーションを取りながら現状を把握すること。
それが結果的に空室対策にもつながるのだと思います。
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