不動産投資を始めたばかりの頃は、高利回り物件に魅力を感じる方も多いと思います。
私自身も大家になる前は、
「利回りが高いほど良い物件なのではないか」
と考えていました。
しかし大家歴10年を振り返ると、安い物件には安い理由があることを何度も実感しています。
今回は、高利回り物件や格安物件を見る時に意識していることをお話しします。
初心者ほど利回りに目を奪われる
不動産投資を始めた頃の私は、物件を比較する基準がほとんどありませんでした。
そのため、
- 利回り12％
- 高収益物件
- 満室想定利回り
といった数字ばかり見ていました。
「こんなに利回りが高いならお得では？」
そう考えていたのです。
しかし経験を重ねるうちに、利回りだけでは判断できないことを学びました。
安い物件には安い理由がある
築年数の割に価格が安い物件を見ると、
- 売主が急いでいる
- 相続で処分したい
- たまたま安く出ている
そんな風に考えていました。
しかし実際には、物件価格が安い背景には何らかの理由が隠れていることが少なくありません。
だから私は今、
「なぜ安いのか？」
を考えるようにしています。
現地へ行くと見えてくることがある
ある物件は築年数の割に価格が安く、数字だけ見れば魅力的でした。
ところが現地へ行ってみると、
- 空室が目立つ
- ポストに投函禁止の張り紙が多い
- 周辺にも空室が多い
など、資料では分からない状況が見えてきました。
さらに不動産会社へ確認すると、
東日本大震災以降、津波リスクを避けるために住民が移動した地域だったことが分かりました。
数字だけでは見えない地域事情があったのです。
工場撤退で街が変わることもある
別の地域では、大手工場の撤退によって賃貸需要が大きく落ち込んでいました。
現地を訪れた時、
「駐車場に車が少ないな」
と感じました。
最初は仕事で外出しているのかと思いましたが、実際には違いました。
工場閉鎖による転勤や退職によって、地域そのものの人口が減少していたのです。
その結果、多くのアパートやマンションで空室が増えていました。
今なら必ず確認すること
現在は安い物件を見ると、
「ラッキー」
ではなく、
「なぜ安いのだろう？」
と考えます。
具体的には、
- 人口は減っていないか
- 災害リスクはないか
- 大きな雇用先はあるか
- 空室率は高くないか
- 将来の修繕費はどうか
を確認します。
そして必ず現地へ行きます。
数字だけでは見えないリスクが現場にはたくさんあるからです。
まとめ｜安い物件ほど慎重に見る
不動産投資で本当に大切なのは、高利回り物件を探すことではありません。
安い理由を見抜くことです。
物件価格が安い背景には、
- 地域の問題
- 人口減少
- 災害リスク
- 雇用環境の変化
などが隠れていることがあります。
私は今でも、安い物件ほど慎重に確認します。
数字だけで判断せず、自分の目で現地を見る。
それが失敗を避けるために大切なことだと思っています。
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