アパート経営を始めると、どうしても空室を埋めることばかり考えてしまいます。
私自身も大家になった頃は、
「どうすれば満室になるのか」
「家賃を下げた方がよいのか」
ということを常に考えていました。
しかし大家業を10年以上続ける中で、本当に大切なのは、満室という数字だけではないと感じるようになりました。
入居者様に快適に暮らしていただき、長く住んでいただくこと。
その積み重ねが、結果として空室を減らし、安定した賃貸経営につながります。
今回は、私が実際に経験した設備交換の話を交えながら、入居者満足についてお伝えします。
満室は結果であって目的ではない
アパートを所有した当初は、空室を埋めることが最優先でした。
家賃を見直したり、募集条件を変えたりしながら、とにかく満室を目指していました。
もちろん、空室を減らすことは賃貸経営にとって重要です。
しかし、満室になっただけで経営が安定するわけではありません。
入居後の不満が多ければ、短期間で退去される可能性があります。
反対に、快適に暮らしていただければ長期入居につながり、その結果として満室に近い状態を維持しやすくなります。
今では、満室は目標というよりも、日々の管理を続けた結果だと考えています。
入居していただいてからが本当のスタート
空室中は、募集家賃や設備、募集写真などに意識が向きます。
しかし、入居が決まれば終わりではありません。
むしろ、入居していただいてからが本当のスタートです。
退去が発生すると、大家には次のような負担が生じます。
- 原状回復費用
- 入居者募集の費用
- 空室期間中の家賃損失
- 清掃や修繕の手配
- 管理会社との打ち合わせ
現在の入居者様に長く住んでいただければ、こうした負担を減らせます。
新しい入居者様を探すことと同じくらい、現在住んでいる方の暮らしを考えることが大切です。
家賃だけで選ばれるわけではない
空室が続くと、家賃を下げることを考えがちです。
しかし、入居希望者様が比較しているのは家賃だけではありません。
- インターネット環境
- 防犯設備
- 室内の明るさ
- 洗濯物の干しやすさ
- 水回りの使いやすさ
- 管理状態や清潔感
同じような家賃帯の物件が複数ある場合、小さな使いやすさが選ばれる理由になることがあります。
また、こうした改善は募集時の魅力になるだけでなく、入居後の満足度にもつながります。
小さな設備改善が喜ばれることもある
大規模なリフォームだけが、入居者満足を高める方法ではありません。
日常生活の小さな不便を解消することでも、住みやすさは変わります。
例えば、次のような改善です。
- 無料Wi-Fiの導入
- モニター付きインターホンの設置
- LED照明への交換
- 室内物干しの設置
- 使いやすい水栓への交換
- 共用部分の照明や清掃の改善
すべてを一度に導入する必要はありません。
物件の入居者層や、実際に困っていることを確認しながら、必要な改善を選ぶことが大切です。
20年以上住んでくださる入居者様
私の物件には、20年以上住んでくださっている女性の入居者様がいます。
その方は長年住んでいるため、建物や周辺の状況をよく知っています。
管理会社さんがお気持ち程度の清掃費をお支払いし、共用部分の掃除もお願いしているそうです。
何か異変があると管理会社さんへ連絡してくださるため、遠方にいる大家にとっても本当にありがたい存在です。
単に長く住んでいただいているだけでなく、建物を見守ってくださる存在にもなっています。
入居者様から飲み物をいただいた経験
また、別の長期入居者様との間にも忘れられない出来事があります。
私たち夫婦が物件でDIY作業をしていたとき、その入居者様が、
「暑いから飲んでください」
と飲み物を差し入れてくださいました。
入居者様と直接お会いする機会は多くありません。
そのため、このときの温かいお気持ちは今でも覚えています。
大家業では家賃や稼働率などの数字に目が向きますが、その数字の先には一人ひとりの暮らしがあることを感じた出来事でした。
水栓交換を喜んでいただいた経験
あるとき、長期入居者様のお部屋でキッチン水栓の故障がありました。
以前の水栓は、ハンドルを回して開閉するタイプでした。
交換にあたり、感謝の気持ちも込めて、片手で操作できるレバー式水栓を選びました。
水道業者さんからは、レバー式は故障した場合の部品代が高くなるため、避ける大家さんもいると聞きました。
交換費用は家賃1か月分以上になりました。
大家の立場だけで考えれば、少しでも費用を抑えたいと思います。
それでも、毎日使用する入居者様にとっては、使いやすい設備であることも大切です。
後日、管理会社さんから、
「とても喜んでいました」
と聞き、こちらも嬉しくなりました。
設備交換は、壊れたものを直すだけではありません。
入居者様へ感謝を伝え、快適に暮らしていただくための機会にもなるのだと感じました。
設備を増やす前に入居者目線で考える
設備は、増やせば増やすほどよいわけではありません。
大家が魅力的だと思う設備でも、入居者様にとって必要とは限らないからです。
設備を追加する前に、次の点を確認します。
- 日常生活で本当に使う設備か
- 入居者様の不便を解消できるか
- 周辺の競合物件との差になるか
- 導入費用と維持費に無理がないか
- 故障時に修理や交換ができるか
- 既存の入居者様にも役立つか
見栄えのためだけに設備を増やすのではなく、日々の使いやすさを優先することが大切です。
修繕対応の速さも満足度につながる
入居者満足というと、新しい設備の追加を想像しがちです。
しかし、故障や不具合に早く対応することも重要です。
- 水漏れ
- 給湯器の不具合
- 照明の故障
- エアコンの不調
- 共用部分の汚れ
大家にとっては小さな問題に見えても、毎日生活している入居者様にとっては大きな不便になることがあります。
連絡を受けたら、まず状況を確認し、いつ対応できるのかを管理会社から伝えてもらいます。
すぐに修理できない場合でも、何も連絡がない状態を避けることが大切です。
入居者様の声から改善点を見つける
大家が物件を訪問するのは、年に数回ということもあります。
一方、入居者様は毎日そこで生活しています。
そのため、大家が気づかない不便を知っていることがあります。
管理会社へ寄せられた連絡や修繕依頼は、単なる苦情ではなく、改善点を知るための情報でもあります。
すべての希望に応えることはできませんが、複数の入居者様から同じ意見が出ている場合は、優先して確認する価値があります。
入居者満足を考えるときのチェックリスト
現在住んでいる方に長く住んでいただくため、次の点を定期的に確認します。
- 修繕依頼への対応が遅れていないか
- 共用部分が清潔に保たれているか
- 照明切れや小さな故障が放置されていないか
- 管理会社からの連絡が止まっていないか
- 入居者様が日常的に困っていることはないか
- 設備が現在の生活に合っているか
- 退去理由を次の改善へ生かしているか
大きな工事を一度行うよりも、小さな不便を放置しないことの方が重要な場合もあります。
長期入居は大家と入居者様の双方に利点がある
長期入居は、大家の空室損失や募集費用を減らします。
入居者様にとっても、引っ越し費用や新しい生活環境へ移る負担を避けられます。
無理に退去を引き止めるのではなく、
「ここなら安心して暮らせる」
と思っていただける管理を続けることが大切です。
その結果として長期入居につながるのが、大家と入居者様の双方にとって望ましい形だと考えています。
まとめ｜入居者満足が結果として空室を減らす
賃貸経営では、満室にすることも募集家賃を守ることも大切です。
しかし、それだけに目を向けると、現在住んでいる入居者様の暮らしを見落としてしまいます。
大切なのは、次のような日々の積み重ねです。
- 小さな不便を解消する
- 必要な修繕へ早めに対応する
- 入居者様の声を管理会社から確認する
- 生活に役立つ設備を選ぶ
- 共用部分を良い状態に保つ
満室は目的ではなく、入居者様に快適に暮らしていただいた結果です。
募集家賃だけでなく、入居後の住みやすさを考える。
それが長期入居と安定した賃貸経営につながると、私は10年以上の大家経験から感じています。
