賃貸経営をしていると、どうしても空室を埋めることばかり考えてしまいます。
私自身も大家になった頃は、
「まずは満室にしたい」
その一心でした。
しかし10年以上大家業を続ける中で感じるのは、本当に差がつくのは空室の時ではなく満室の時だということです。
今回は、大家歴10年の経験から学んだ「満室の時こそ動くべき理由」についてお伝えします。
満室になれば安心だと思っていた
大家を始めた頃は、
満室になれば経営は安定する。
空室さえ埋まれば大きな悩みはなくなる。
そう考えていました。
実際、空室期間が長く続くと精神的にも不安になります。
そのため、
「まずは満室」
という考え方になりがちです。
私も満室になることを一つのゴールだと思っていました。
満室になった直後に退去が出ることもある
しかし現実は想像していたほど単純ではありません。
1年ぶりに満室になったと思った矢先に退去連絡が入ったこともありました。
また満室中であっても、
- 家賃滞納
- 設備故障
- 修繕提案
- 入居者対応
など、様々な課題が発生します。
満室になったからといって、経営が終わるわけではありません。
むしろ新しい課題が見えてくることも多いのです。
長期入居後の退去は想像以上に費用がかかる
特に注意したいのが長期入居者様の退去です。
長く住んでいただけることは大家として非常にありがたいことです。
しかし退去時には、
- 壁紙の劣化
- 設備の老朽化
- 水回りの交換
- 建具の傷み
などが一気に表面化することがあります。
原状回復費用や設備交換費用が予想以上にかかることも珍しくありません。
そのため、満室のうちから設備状況を把握しておくことが大切です。
管理会社さんから学んだこと
以前、退去後のリフォームについて相談した際に管理会社さんから言われた言葉があります。
「全部を新品同様にする必要はありません」
「綺麗すぎる部屋を気にする入居者様もいます」
当時は少し意外でした。
私は綺麗にすればするほど決まりやすいと思っていたからです。
しかし実際には費用対効果も重要です。
家賃アップにつながらない過剰なリフォームは、経営面では慎重に考える必要があります。
満室の時こそ次の空室対策を考える
今は満室になったら安心するのではなく、
次の退去に備える時間だと考えています。
例えば、
- 共用部の点検
- 設備の更新計画
- 修繕積立の確認
- 管理会社との情報共有
などです。
精神的にも資金面でも余裕がある時期だからこそ、冷静に判断できます。
空室が出てから慌てて考えるよりも、結果的に良い判断ができることが多いと感じています。
大家歴10年で学んだこと
空室になってから対策を考えるのは当たり前です。
しかし本当に大切なのは、
満室で余裕がある時に次の準備をしておくことでした。
満室はゴールではありません。
次の安定経営に向けた準備期間でもあります。
だから私は今、
満室の時こそ動くことを意識しています。
その積み重ねが、長期的な安定経営につながるのだと思います。
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