賃貸経営を始める前は、
「満室になれば安心できる」
「全部屋が埋まれば経営は安定する」
と考える方も多いのではないでしょうか。
私自身も大家になる前は、満室になれば大きな悩みはなくなると思っていました。
しかし、10年以上大家業を続けて実感しているのは、満室はゴールではなく通過点だということです。
満室でも退去・滞納・修繕は発生します。満室だからこそ、次の問題へ備えられることもあります。
今回は、大家歴10年以上の経験から学んだ「満室経営を目標にしすぎてはいけない理由」と、満室中に確認しておきたいことをお伝えします。
満室になれば安心できると思っていた
大家になる前の私は、
満室＝成功
満室＝安心
空室がなくなれば問題は解決
と考えていました。
空室が埋まれば家賃収入も安定し、経営も順調になると思っていたのです。
そのため、大家になった頃は空室を埋めることばかりに意識が向いていました。
実際に満室になると、本当にうれしく、ほっとした気持ちになります。
しかし、その状態がいつまでも続くとは限りません。
1年ぶりの満室でも、すぐに退去が決まった
過去には、ようやく1年ぶりに満室になったと思った矢先に、退去連絡が入ったことがあります。
「やっと満室になった」
と喜んでいた数日後には、次の空室が決まってしまいました。
退去の理由は、
- 転勤
- 結婚
- 住み替え
- 就職や進学
- 家族構成の変化
などさまざまです。
物件や管理状態に問題がなくても、入居者様の事情によって退去は発生します。
一時的な満室だけを目標にしていると、入居と退去のたびに気持ちが大きく振り回されてしまいます。
満室でも安心できない物件があった
複数の物件を運営する中で、
「満室で安定している物件」
と、
「満室なのに不安が残る物件」
があることに気づきました。
満室でも突然、
- 貯水槽の水漏れ
- 給湯器やエアコンなどの設備故障
- 外壁や屋根の修繕
- 共用部分の修繕
といった相談が入ります。
本来なら、
状況確認
↓
見積もり
↓
修繕するか判断
という流れを想像します。
しかし実際には、詳しい状況説明より先に、
「修繕費は○○万円です」
と金額だけを提示されたこともありました。
満室だからといって、支出や心配事がなくなるわけではありません。
満室中でも家賃滞納は発生する
満室になれば、すべての家賃が予定どおり入金されるとは限りません。
実際には、
- 家賃滞納
- 入金の遅れ
- 設備トラブル
- 入居者対応
- クレーム対応
などの問題が発生します。
私自身、入居後しばらく問題のなかった方が突然滞納を始めた経験があります。
管理会社へ相談した際、
「きっと本人は状況を分かっていて、電話に出ないのだと思います」
と言われたこともありました。
見た目は満室でも、家賃が入金されなければ経営は安定しません。
部屋が埋まっていることと、安心して経営できることは別の話です。
満室になると修繕や設備の課題も見えてくる
入居者様が増えれば、建物や設備を使う機会も増えます。
そのため、
- 水回り設備
- 給湯器やエアコン
- 共用部設備
- 外壁や屋根
- 駐車場や照明
などの不具合が見つかることがあります。
満室時は家賃収入が安定しているため、大規模修繕や設備交換の提案を受けることもあります。
満室だから支出がなくなるのではなく、建物を維持するための課題が新たに見えてくることもあります。
満室の時に行いたい5つの準備
1．修繕費と空室への資金を残す
家賃収入が安定している時こそ、すべてを使わず、将来の修繕や空室へ備えます。
退去・原状回復・設備故障が重なっても慌てないように、手元資金を確保しておくことが大切です。
2．設備の状態と交換時期を確認する
給湯器、エアコン、水回りなど、故障すると生活に影響する設備を確認します。
満室で精神的・資金的に余裕がある時に、交換の優先順位を考えておくと判断しやすくなります。
3．共用部分を整える
空室がない時期も、
- 廊下や階段の清掃
- 照明切れ
- 郵便受け
- ゴミ置き場
- 駐車場や植栽
などを確認します。
共用部分の管理状態は、現在の入居者様の満足度だけでなく、次の募集時の印象にも影響します。
4．管理会社と情報を共有する
現在の入居状況だけでなく、
- 設備に不具合が出ていないか
- 入居者様から相談がないか
- 近く退去しそうな兆候がないか
- 将来必要になりそうな修繕はないか
を管理会社へ確認します。
空室が発生してから慌てるのではなく、満室中から情報を共有することが大切です。
5．入居者様が長く暮らせる環境を考える
今は、満室という数字だけを追いかけるのではなく、入居者様に快適に長く住んでいただける環境を意識しています。
- 小さな設備改善
- 迅速な修繕対応
- 共用部分の管理
- 管理会社との連携
- 入居者様からの相談への対応
を積み重ねることが、長期入居と安定した経営につながると感じています。
満室は休む時ではなく、次へ備える時
空室が発生すると、家賃収入が減る不安から、どうしても目の前の募集へ意識が集中します。
一方、満室の時は精神的にも資金的にも余裕があります。
だからこそ、
- 次の退去
- 原状回復
- 設備交換
- 大規模修繕
- 家賃滞納
へ備えることができます。
空室になってから対策を考えるだけでなく、満室で余裕がある時に準備を進めることが、長期的な安定経営につながります。
大家10年で学んだこと
大家になりたての頃は、満室になれば成功だと思っていました。
しかし実際には、
- 満室でも退去は起きる
- 満室でも滞納は発生する
- 満室でも修繕は必要になる
- 満室でも手元にお金が残るとは限らない
という現実があります。
満室はうれしい状態ですが、経営の終わりではありません。
その状態を維持し、次の問題へ備えるための新しいスタートだと考えるようになりました。
まとめ｜満室はゴールではなく通過点
満室になった時こそ、次のことを確認します。
- 退去が発生することを前提にする
- 修繕費と空室への資金を残す
- 設備と共用部分を確認する
- 管理会社と情報を共有する
- 入居者様が長く暮らせる環境を整える
満室という数字だけを目標にするのではなく、その後も安定して運営できる状態を作ることが大切です。
満室はゴールではありません。
次の退去や修繕に備え、経営を続けるための通過点なのだと、10年以上の大家経験から学びました。
